【拆局】启德1号(II)楼价贵地价两倍　掴陈茂波一巴掌？

梁振英政府近月出现一个怪现象：负责房屋政策的运输及房屋局局长张炳良甚少谈论楼市，掌管土地供应的发展局局长陈茂波反变“楼市政策代言人”。

然而，最近陈茂波回应启德地皮被抢高时，提及“住宅落成后市价与投地成本价没有必然关系”、即意指地价高不等于楼价会相应被推高的言论，却惨被发展商“掴了一巴掌”；皆因昨日（1月5日）开价的启德1号(II)首批125伙，折实平均呎价17,589元，相比三年半前发展商仅以每呎地价不足5,000元投得地皮，“面包”价足足比“面粉”价高出两倍，令陈同时提出“政府卖地时，无保证发展商必赚”的说法沦为笑话。

项目发展商中国海外昨公布启德1号(II)首批单位，折实呎价最平也要14,889元，回顾发展商于2013年6月分别各以22.7亿元投得两幅港人港地的地皮，当时的楼面地价每呎为5,428元及4,913元。直至今天“面粉”已成“面包”，楼价较当天地价却高出足足两倍，扣除约4,000至5,000元建筑成本及发水等因素，利润至少四成。

地价低　不等于有平楼买

中海外亦直言，其项目定价是考虑到区内地皮招标成绩，即去年底由中资海航以每呎楼面地价1.35万及1.36万元夺得的两幅启德地王，换言之，地价再低，亦不等于发展商会以较低的价格卖楼，反之，地价高，发展商的定价只会更进取，除非再出现如金融风爆或沙士疫症等事件，否则可见未来，启德新发展区的楼价绝不会相宜。

纵观2017年两个“打头阵”大盘元朗Grand YOHO 2期及启德1号(II)，定价均较去年中各自推售的1期为高，表现进取，两盘亦大有机会于下周正面交锋，新一年开盘是否有价又有市，相信很快自有分晓。