【盲抢港地】大马直击：卖地经纪公司曝光　产业局证为非法代理

《香港01》早前报道一对80后兄弟申焯栢及申伟基，不寻常地以超低价买入4块土地，每块代价仅1元。其后，申氏兄弟将地皮转售予数以百计香港、新加坡及马来西亚买家，获利近亿元。记者远赴马来西亚古晋，与当地《东方日报》记者联手深入侦查，发现交易背后不只4幅“1元地”，实际上，申氏兄弟透过离岸公司推售的土地最少达8幅，更涉嫌设下跨国投资陷阱，布局曲折离奇。记者追查之下，更发现申氏控制的第一亚洲控股有限公司所宣称的马来西亚“分公司”，竟从未向当地产业代理局注册。马国产业代理局更明言，从未接获当地卖地经纪蔡玉凤所属公司的任何销售申请，意味这批大马买家，从一开始已被误导投资非法交易。

为追查这宗涉及逾千名星马投资者的怀疑骗案，记者亲赴古晋接触该批买家。记者透过地契资料成功联络其中8名投资者，发现他们大都经同一个当地经纪买入土地，该经纪得悉记者身分后大为紧张，连日避开记者兼拒接电话，更报警投诉，明言：“呢度无新闻自由！”

记者早前根据第一亚洲网页，前往其于位于马来西亚古晋市的分公司调查卖地经过，惟当地负责人却称所有卖地事宜，均由一名女经纪蔡玉凤（Clara）全权负责。记者追查下发现，该第一亚洲的所谓“分公司”在马国原来早已结业，而蔡玉凤亦已另伙拍档组新公司，继续兜售其他香港地皮。事实上，在人口只有30多万的东马小城古晋，人际关系紧密，“口耳相传”、“朋友介绍”是非常普遍的销售手法；而记者接触到不少“隔山买牛”购入第一亚洲农地的买家中，大多亦直认是经蔡玉凤推销，才促成交易。

涉事经纪拒解释

记者在马国期间以电话、WhatsApp向蔡玉凤求证销售过程，起初她曾称愿见面交待；惟在会面前半小时她却突然爽约，又指记者恐吓及滋扰她，拒绝接听电话，一时又声称已报警处理。及至上周五（10月7日），记者终在蔡玉凤位于商场的办公室门外发现她，惟她一见记者即反应激烈，拒绝回应任何问题，只一味声称记者恐吓，又一度欲抢去记者相机、反拍记者，扬言要交由律师处理，“你们打电话去找我的朋友、客户，就是骚扰！警察叫我不要和你说任何东西！”同行男子更怒斥记者：“呢度无新闻自由架！”二人只不断强调新公司与第一亚洲并无关系，却对卖地内情绝口不提。

事实上，马国法例规定，任何在当地销售的海外物业投资，均须先由当地“注册物业公司”，向政府产业代理局申请，获批准后方可推销。不过该局却证实，从未接获蔡玉凤所属公司的任何销售申请、甚至该两所公司，竟然连注册证明也欠奉、属非法物业代理。

大马买家不知港情况

与此同时，记者接触的多名大马买家均直言，他们对香港农地的市值、发展潜力、规划要求几乎一无所知，只尽信推销宣传“入货”。其中一名买家马先生（化名），2010年透过蔡玉凤以52,000港元与太太联名买入锦田一幅农地其中0.13%业权，换算后实际面积只得17平方呎、呎价却高逾3,000港元，比普遍市价约200-300港元，足足高近15倍。

马先生坦言从未到港实地视察，只笼统知悉此为集体投资：“我纯粹是信Clara，自己又有闲钱，想了两天便签约了。Clara指这些农地将来可用来做工业、住宅地，又指香港寸金尺土，推销我们先平价入市，静候发展商收购，高价将地转手。我们相信土地前景，否则也不会投资！”

“土地他朝总会升值！”

马先生指过去几年，每年均收到约1,400港元分红，故一众买家从不生疑，直至记者提到当年的买地呎价，较政府的特惠收地赔偿高3倍，而且至今仍无人向政府申请改变农地用途或申建丁屋，他始感惊讶：“我从不知这些资料，只知买地是长线投资，或须十几廿年才能回本。”他承认签约当日并无细阅授权协议条款，经纪亦无逐一解释，故不知自己无权自由变卖土地 。

这批买家多是中产或退休人士，一般银根甚宽，似乎不介意拿出闲钱买一个长线投资的希望。一名买家更向记者指，“怎知到十几年后不会发展到这块地？只要地契上真有我的名字，我就不怕了！”

专门推售港地　曾带团到港参观

事实上，蔡玉凤亦同时替另一间香港公司“恒建亚太投资有限公司”，于古晋推销元朗地皮。不论蔡以往为“第一亚洲”推销的农地、抑或今日为“恒建亚太”销售的元朗地皮，在马来西亚均为不法投资计划。恒建亚太于2013年成立，股东为一新加坡公司“Lowmax PTE”及港人陈宛怡，公司曾透过蔡玉凤推销元朗地皮，更列明每年回报达12%，土地升值潜力达220%等。今年5月，蔡又从大马带队到元朗一个疑为丁屋屋苑的地盘视察，一行人及后更到荃湾土地注册处“参观”，以了解各人于香港买地的注册事宜。

根据恒建亚太的网页，公司自称“香港其中一个具领导地位的私人发展商”，并介绍现时公司正进行屯门、西贡、水盏田、屏山沙江围等发展项目，其中一个八乡项目更有50间独立屋。网页更指公司曾于2010年前后发展元朗项目誉峰，惟土地注册处资料显示恒建并非项目地段的原地主，注册文件上亦没有恒建亚太参与项目的迹象。《香港01》曾就事件书面向恒建亚太查询，惟截稿前未获回应。

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