【盲抢港地】逾千星马中产堕港集体投资陷阱　廿万买“1元废地”

《香港01》早前报道一对港人80后兄弟申焯栢及申伟基，不寻常地以各1元超低价买入4块土地，再转售予数以百计香港、新加坡及马来西亚买家，获利近亿元。记者远赴马来西亚古晋，与马来西亚《东方日报》记者联手深入侦查，发现交易背后不只4幅“1元地”，实际上申氏兄弟透过离岸公司推售的土地最少达8幅，更涉跨国投资陷阱，买家过千人，布局曲折离奇。记者发现，所谓1元买地既属虚假价钱，多份销售文件及估价报告，亦涉夸大土地发展潜力，甚至称土地将建多座丁屋豪宅，惟声称均为误导，更涉及未获批准的集体投资计划。有星马买家称以为香港逢地必升，便斥资数十万港元投资；部分买家认为计划有问题，已向证监会举报。

“现在每个人都可以拥有一片香港！”2010年，马来西亚的马先生（化名）经前同事介绍，向申氏兄弟持有的“第一亚洲控股有限公司”（First Asia Holdings (HK) Limited，下称第一亚洲），参与新界锦田一块1.3万平方呎农地的“发展计划”。当时马与逾500名星马投资者都收到第一亚洲的宣传资料，称香港农地极具升值潜力，马先生遂决定以5.2万港元，买入农地仅0.13%业权，换算后约等同一张麻将台大小的农地，呎价约3,000元，并于马来西亚签约，当时第一亚洲强调会再于香港土地注册处注册，以确认买家拥有农地业权，因此买家都甚为安心。卖地契约及管理协议，均由第一亚洲股东陆丽贞签署。

惟至2013年，有买家见土地迟迟未有升值“动静”，希望该集团回购土地以离场却遭拒，有人始怀疑投资计划，揭发计划疑点重重，更有机会涉及未经批准的集体投资计划（详见另稿），遂组织起来表达不满，投资港地的美梦亦渐现裂痕。

管理协议阻离场

翻查文件，星马买家买地时均须签署一份管理协议，协议虽保障买家于首5年每年可获2至3%的回报，但同时订明买家须指定第一亚洲子公司“荣山发展有限公司”（Honor Hill Development Ltd，下称荣山）全权负责所有土地买卖、管理事宜，既可代表买家行使绝对自行决定权（Absolute Discretion），买家未得荣山同意，更不可卖地离场，条款辛辣之余，计划的宣传品以至所谓“发展项目”的估值等资料，亦涉多处误导。

误导1：声称大量建丁屋　呎价与康乐园锦绣花园相提

2016年，第一亚洲向投资者发出多份声称于2014年完成的土地估值报告，借以强调土地可升值最少3倍。其中一份提及马先生买入地权的锦田1.3万平方呎农地可发展13栋豪华丁屋，建筑面积可达31,200平方呎。报告更以元朗老牌屋苑锦绣花园的成交呎价跟丁屋作比较，声称以每呎1万元计算，农地即升值至3.1亿元。另外两幅地皮的估价报告，更引用大埔康乐园及东涌水蓝天等豪宅屋苑成交呎价，作估价参考。

然而，现时锦田全新丁屋呎价只售约4000元，与锦绣花园等老牌屋苑有差距；一众星马买家并非香港新界原居民，根本无丁权申建丁屋；若发展商向原居民购买丁权兴建丁屋，则属违法套丁行为。再者，发展香港农地须先经城规会批准改划用途，而翻查城规会纪录，亦未发现涉事地段有任何农地改划或丁屋发展申请，该地至今仍旧一片荒芜。

误导2：估值报告不符准则

记者仔细翻阅第一亚洲提供的估值报告，只见列出负责报告的香港测量师名为Wong Man Hong （黄文康），却未有其代表测量师行的名称，甚至连黄文康的签署亦欠奉。惟根据《香港测量师学会物业估值准则》，此类估值报告不但要清楚展示估值的测量师身分，更须列出委托人身分、估值目的、估值日期、报告的使用限制等最少20项的资料。

对于有估值报告并无负责测量师的签名，香港测量师学会会长刘振江直言感奇怪：“正式的估值报告有个格式要跟，例如会列明由哪位测量师做，会有测量师的签名，亦会写明是哪间公司负责，除非是剪辑过的版本。”他补充指，正式的估值报告亦会附有一份函件，列明估值报告的用途、估值的标准、列作参考的事项等。不过，第一亚洲的估值报告并无附上此函件。

记者向黄文康所属的黄文康测量师有限公司查询，职员却表示黄文康“无喺度”、“离开咗”，更说“谢瑞麟（珠宝行）都唔系谢瑞麟㗎啦！”然而，根据测量师学会公司名单，该公司的联络人仍是黄文康。记者根据报告上声称为黄文康的电话号码，以短讯向黄查询，黄反问记者所属机构后，便再无回复。

误导3：“香港土地永不空置”

除了估值报告可疑，第一亚洲一个宣传新界土地的网页，更夸口“香港土地永不空置”（Lands in Hong Kong is never left unused），以宣传农地升值潜力，然而，涉及地段至今已空置6年。

而其他宣传资料则保证买家可获25%增值回报，力销5至7年后农地或因邻近发展计划而升值4倍，惟多名星马买家均向记者表示，不知农地位置偏远，徒步到锦上路港铁站需时40分钟，被私人收购的机会不高；而今年10月最新数字显示，即使属收地价最高的甲区农地，政府的赔偿金额亦仅为每呎1,034.4元，只占他们的买入价约2成多至4成，升值4倍之说恐遥遥无期。

误导4：标榜邻近有豪宅发展　惟申请早已撤销

第一亚洲多次向买家保证香港地价飞升在望，更定期向星马买家发放香港农地发展的消息，如2013年，第一亚洲指香港有上市公司将在买家的流浮山农地附近，发展豪宅项目，暗示农地将因而升值。然而，记者发现该豪宅发展申请后来已被撤回，农地更已易手，现时仍是一片草地。公司又不时提及香港各大基建工程发展，更曾附上特首梁振英视察工地图片，惟所涉项目多为机场、口岸工程建设，与投资者所购农地相距甚远。

近日有新加坡买家向第一亚洲查询，质疑农地价值。该公司职员回复时竟附上一则苹果日报揭发现任发展局局长陈茂波在新界囤地的新闻，反问：“如果农地没有价值，发展局局长陈茂波又怎会持有农地？”然而，陈茂波家族持有的三幅相连地皮位于古洞北新发展区，与拟建的古洞铁路站仅相隔数十米，相比下，升值潜力过之而无不及。

本土研究社成员陈剑青表示，香港农地的发展价值与地区关系很大，若有人一概而论指农地都有发展潜力，明显属不尽不实。他又强调在城规制度下，有业权不等于有发展权，业主拥有农地不代表可以任意发展。

公司于新加坡投资警惕名单上

今年4月，新加坡金融管理局将第一亚洲在新加坡的代理中介First Asia Alliance列入投资者警惕名单。金管局向记者表示第一亚洲和First Asia Alliance都未持有执照，也不受金管局监管。被列入警惕名单的公司曾让新加坡公众误以为该公司获得执照，因此公众接触这类公司须格外谨慎。

部分买家近期已组织，名为第一亚洲苦主大联盟，该联盟发言人表示会追究相关误导行为，部分买家近日已向香港证监会投诉要求跟进。《香港01》分别以电话及短讯，向申氏兄弟、陆丽贞查询事件，但至今均未获回应。

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