多声道｜从深圳城市更新看香港市区重建

城市更新在城市的持续发展中发挥著重要作用，促进社区新陈代谢，从而改善社区的生活条件、交通和公共服务。深圳和香港一河之隔，有著不同政策法规推动著城市更新。近年来，深圳的城市更新速度惊人，截至2022年12月31日，深圳市纳入城市更新计划公告专案共1014个，总用地面积约89公顷，对比香港岛的陆地面积79平方公里还要大。深圳的城市更新经验丰硕，实在值得香港借镜。

来稿作者：刘兆光

深圳早于1993年开展原罗湖旧城区的改造，及至2000年后改造的福田渔农村、罗湖水库新村、福田岗厦村等城中村改造取得突破性进展，为核心区带来可观的土地储备。2009年，深圳实施《深圳市城市更新办法》，为国内首部关于城市更新的政府规章，提出了城市更新的概念。及至2021年，深圳颁布《深圳经济特区城市更新条例》，针对钉子户的难题将个别征收的门槛从以往100%下调至95%，并订立旧住宅区合法建筑的置换标准统一不低于套内面积一比一。这足见深圳意欲加快旧改进程的决心，当中占地达0.6平方公里的白石洲旧改是深圳现时最大的城市更新项目，拆迁进度如火如荼。

据统计，香港楼龄达50年以上的旧楼在过去十年间由3900幢急增至8600幢。市区重建局一向主导著香港城市更新，积极地把市区土地“循环再用”，一方面走在与业主磋商收购的前线，另一方面进行研究纳入项目于分区计划大纲图，推出地积比率转移、街道整合和住宅╱非住宅地积比率互换等新规划工具。然而，遗憾的是市区重建的步伐始终追不上楼宇老化的速度。有见及此，市区重建局值得向深圳城市更新借镜提速提量，不然对长远房屋供应及市民生活质素构成深远的影响。

市建局可与发展商合作　规划综合体

香港的旧楼分层的楼宇业权分散，甚至已经难以联络业主，引致私人发展商收购旧楼业权相当困难。市区重建局可以运用“尚方宝剑”，透过《土地收回条例》收回土地，整合释放一些私人发展商难以处理的土地。可是，碍于收购重建地区业权开支持续飙升，市区重建局面对财政压力及现金流不足，致使未有大刀阔斧的推进大范围的市区重建项目。参考深圳经验，市区重建局可以与私人发展商合作，借助发展商的外部融资的财务优势以推展重建项目，并利用地积比转移和住宅／非住宅地积比率互换等诱因提升项目层面的财务可行性。

许多市区重建局重建项目地盘面积狭小，并相邻土地又因种种原因未能合并发展，引致出现“铅笔楼”的情况。这些小型地盘重建而成的楼宇，一般而言实用率较低，且欠缺整全的社区配套设施，以致社会效益不高。参考深圳的经验，城市更新项目的规模一般较大，可规划为结合商、住、酒店等的综合体，甚至可设计为人车分流，有效降低噪音和污染。项目更可运用物联网技术，应用区域性的建筑资讯模型，提升管理效率和生活质素，建构“智慧城市”。

城市更新是社会大势所向，因为难以单凭私人市场能追赶到城市老化的速度，当中且涉及巨大重建成本，故必须有赖政府或半政府机构的强有力介入提供城市更新这种“共用品”。香港市区的土地稀缺，而旧区土地的市场价值也远比新开发区的高，耽误旧区重建乃社会浪费“死三角”。笔者期望在现届政府落实“为市民谋幸福，为香港谋发展”，在开发北部都会区与交椅州人工岛之外，也不忘平衡市区重建的发展。

作者刘兆光是特许测量师、ESG分析师及香港新方向成员。文章仅属作者意见，不代表香港01立场。

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