圣雅各福群会｜放宽强拍门槛同时要保障租客、支援小业主

2018年公布的《香港2030+》指出，若不拆卸任何私人楼宇，2046年香港将会有32.6万栋楼龄达70年以上的私人楼宇；部份楼宇缺乏管理或出现楼宇结构问题，也难以透过楼宇复修处理。面对市区更新及双老化（楼宇老化及人囗老化）等趋势，社会早前已提出降低《土地（为重新发展而强制售卖）条例》（强拍条例）门槛的诉求。特首于施政报告也宣布，发展局即将展开修改强拍条例征询意见。

来稿作者：圣雅各福群会市区重建社区服务队

作为向市区重建局的重建项目提供社工支援服务的团队，根据我们的经验，不少基层街坊——尤其㓥房租客居住在这些强拍楼宇之中。我们观察到，无论强拍门槛是多少，强拍可能会令业主为求尽快履行发展商的收购合约，迫令租客迁出或提早完结合约；租客面对来自业主的迫迁压力，其住屋权将受影响。因此，我们希望提供一些有关支援受影响租户的观察及建议，以供公众及决策者参考。

订立租客的补偿准则及方案

在强拍条例下，除了向土地审裁处进行申诉外，基本上没有清晰的准则阐述针对租客的赔偿。今年开始执行规管分间单位租赁的《2021年业主与租客（综合）（修订）条例》(㓥房租管)，其原意是加强保障㓥房住户权益。一般而言，㓥房较常位于楼龄较高、缺乏楼宇管理保养或俗称“三无”等大厦，纵使业主与㓥房租客履行㓥房租管条例，但仍会遇上强拍。在此处境下，现时㓥房租管没有任何条款，以保障欠缺标准租约、遇上强拍或遭受重建下被迫迁的租客。事实上，在过去的强拍个案上，发展商或业主为求让租客迁出，或许会提出一些补偿，但这不是必须的租约条款或法例要求，当租客或㓥房租客遇上强拍，除了获得退还按金或租金外，基本上没有法例保障、具体赔偿或安置准则的。

我们过去跟进市建局重建项目的租客补偿个案之中，发现不少住户出现居住困难；不过，当租客符合若干的资格，可获由市建局提供的现金赔偿或安置。虽然这些安排未必尽善尽美，但市建局的安排为租客的居住问题提供了出路，让受影响的租客安心。相比之下，强拍没有清晰条文或指引保障租客，甚至与㓥房租管保障租住权的原意背道而驰。

在现有机制下，当强拍门槛降低、租客面对强拍，我们可预见租客会自行到土地审裁处申诉或选择沉默，但此举只会增加租客认为不公而申诉赔偿的法律个案，并不符合成本效益。另一方面，租客也需寻找一个替代居所——若合资格者便申请过渡性房屋或简约公屋，被界定为无家可归者会尝试申请临时收容所或中转屋；但这种安排犹如把强拍所衍生的替代处所问题，转嫁给政府及其他社会上的持份者。

强拍是跟随整体市区更新及重建步伐的，如果重建项目符合公众利益，尤其是在修订规划大纲图并鼓励私人发展商协助推动的重建项目；因此，若有租客因为重建造就的公众利益为由而必须迁出，受影响的租客应获得公道的赔偿。在此，我们建议一些准则，例如：可考虑以应课差饷租值或政府特惠津贴的若干倍数为计算赔偿的基准。至于如何集资赔偿予受影响的租客，我们建议推动强拍项目的发展商、收购公司或业主，预留一笔资金以赔偿或安置受强拍项目影响的租客。

加强资讯及部门协调
中介或支援服务到位

市建局重建项目与强拍的分别是，前者在宣布重建项目时必须刊宪公布，让大众知悉该大厦需要进行重建及收购，市区重建社区服务队的社工就能在市建局宣布重建项目时迅速介入，以支援重建区内街坊的需要。相比之下，强拍项目则是业主自行筹组并邀请发展商收购，或发展商主动提出收购，当项目已达强拍门槛而到土地审裁处提出强拍申请，公众才能知悉强拍项目。除非业主、法团、发展商、或有机会列席业主立案法团会议的人士主动接触拟议的中介服务，否则项目已经收购至某个阶段、土地审裁处上载该强拍申请的资讯后，中介或支援服务才知悉项目已遭强拍，大大延迟对大厦住客的支援。我们留意到政府有意预留资源协助小业主面对强拍；就经验而言，服务的尽早介入（early intervention）是成功纾缓问题的关键。

因此，若果能够在业主或发展商计划强拍的初期便能让社工或中介服务提供支援，相信能提升收购成效，事半功倍。我们建议政府订立指引，由政府部门统筹及协调各持份者，以便社工队适时介入，加强支援小业主，加快收购。我们也建议政府加强公众教育宣传，让公众明晰收购及重置居所的手续及权益，一来减低业主和租客的焦虑，二来减少众说纷纭所致的误解，有助加快收购及重置居所的时间。

重建涉及公众利益，政府曾承诺市建局的重建项目不会导致任何人无家可归。强拍政策同属市区重建，但观乎其原意，却缺乏对受影响租户权益的保障。另一方面，当强拍条例下对租客没有任何保障，即使为受到强拍影响下的街坊提供社工队支援，无论社工如何积极跟进，但缺乏具体的补偿准则及配套，仍会引起许多不必要的争议。

关于强拍条例草案：

《2022年施政报告》建议，加快市区重建，因此放宽楼宇强拍准则——“加快业权统一以利老旧市区重建 — 建议放宽申请强拍门槛，楼龄达50年或以上但少于70年的私人楼宇门槛由八成业权降至七成，楼龄达70年或以上则降至六成。位于非工业地带的工厦，如楼龄达30年或以上，门槛降至七成业权；另放宽相连地段强拍申请要求、精简强拍法律程序，以及透过专责办事处为受影响小业主提供更多支援。今年内就方案咨询立法会和持份者”。

立法会发展事务委员会，将本月22日（二）举行会议，当中就“更新及精简强制售卖制度的建议措施”作出讨论。条例对现有租客有何保障：

根据该条例第4(6)条，土地审裁处可作出命令对被终止租约的租客作出赔偿。根据该条例第8(3)条，在售卖有关地段后，倘若土地审裁处下令业主向租客作出赔偿，每名业主必须各自向自己之前租客作出赔偿。受托人会在有关业主的净售卖收益中扣除土地审裁所指定的赔偿额，才把余数付予该业主（第11(2)(c)条）。在租客将物业交吉之前，受托人不得将赔偿中半数以上的款额付予租客（第11(4)条）。

条例亦保障租客在拍卖成功后购买该地段之购买者成为业主之日后6个月届满，方须交吉有关物业。

圣雅各福群会市区重建社区服务队于2003年成立，提供服务予受市区重建局项目影响的人士，从而减轻重建对居民生活所带来的影响。文题为编辑所拟，原题为“就修订强拍条例对保障租客的建议”。文章仅属作者意见，不代表香港01立场。

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