多声道｜旺角大型商业地皮，真的卖得太便宜了吗？

昨晚与几个公关界、经济版资深编辑朋友和前政府规划师聚首，大家到其中一位朋友在尖沙咀的楼上店喝酒聊天。不知不觉大家在不同的专业领域都二十多年，最近除了大家交流有几个公关界前辈的调动，而席间少不免谈到新地投得旺角商业用地的新闻。

来稿作者：黄洛丝

过去几年不少评论往往聚焦在住宅用地的造价和地价，特别是启德用地，关于商业用地的多是报道而较少评论，主因是涉及的多是 B2B 以及与一般人关系没有那么密切。但其实，今次发展商以每方呎楼面地价3,103元投得项目，其实真要发展起来，发展商其实要负责周边多个公共设施，不论是社群会堂、社福设施，还有需要建造新的公共运输交汇处 (TI)，配合未来油尖旺区重区工作。而且旺角车水马龙，政府也要求中标企业承担几条行人天桥，用于连线旺角东站与旺角区。

而最重要的是，规划署也明白旺角区不能处处建楼，而需要提供一些公共空间给市民和游客使用，同时更需要多一个公众停车场。所以笔者颇同意前公务员所讲，坊间太多的评论只看地价，而没有看到历年来发展商对不同社群的投入和建设。

地价以外　还有社群投入和建设

举例说，太古可谓用了几十年在太古坊一步步建设起港岛东的商业群，在港岛东慢慢进行收购，投地，到最新两座新的大楼，成功吸引了不少广告公司，跨国企业和顾问公司进驻。同时也因为地价合理，太古投入了不少资源，设立公共空间给租户，让上班人士有多些活动地方，也让社群变得更美好。同样成功的是少不免就是以综合体发展用地的新地，在港岛上班的人士，未必全都知道港铁旺角东站上盖的MOKO及帝京正正是新地旗下，这也解释了为什么新地对这个地皮志在必得。席间年轻公关朋友在新世纪上班，也觉得很方面，餐饮选择多，上下班坐火车回大埔也相当便捷。

从在工程角度，正如当年港铁开展金钟站的庞大工程打深地基和挖掘，今次据闻这块旺角用地，发展商也要花费不少成本进行较深的地基挖掘。同时也颇欣赏当局要求发展商保留几棵历史久远的榕树，让这个项目多添一些人文元素。

而作为前政府人，最明白的一点是其实发展商持续投地，不论价高价低，每一次交易都是对香港发展和库房投下信心的一票，发展商要付出的不单只几十亿元的投地价，还有另外几十亿元的投资成本，这些都代表着发展商最少数十年的信心，特别是商业楼宇项目回本期长。如果持续任由地皮流标，损失的经济价值和利益相当之大。投得地段只是第一步，其实真正想香港好的，应该是一起想想，如何在九龙这片珍贵的商业用地中，让发展商投入心力和建设，把地标做好，也预留一些资源和规划，让新的商业区变成企业想进驻，上班族喜爱上班的地区。

作者笔名黄洛丝，英国本科主修土木工程，硕士钻研交通运输系统，返港后加入跨国企业和公营机构，负责运输和楼宇规划，曾参与港深广高铁、本地铁路工程和基建项目。文章仅代表作者个人观点，不代表香港01立场。

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