房屋由乱入治　经济由治及兴

星期二（1月10日），地政总署公布赤柱环角道的豪宅地皮流标，近2.4公顷的地皮原本预期可提供650个单位，惟长实、新地等四间发展商的标金皆未达政府底价。翌日（1月11日），市区重建局公布观塘市中心第四及第五发展区项目仅接获新地一份标书，逾2.5公顷的地皮是市建局历来规模最大的单一重建项目，惟恒地、会德丰等十八家获邀发展商均没入标。

市场对于上述一住一商地皮的反应不积极，加上本港楼价自前年高位回落约莫一成半，私楼成交宗数创近年新低，社会不乏声音要求政府撤销“辣招”。在星期三的立法会会议上，地产及建造界议员龙汉标追问政府何时“撤辣”，并引述报章专栏指楼市“辣招”不应该是政府敛财工具。经民联近日提出的《财政预算案》建议中亦包括了“立即取消买家印花税”、“取消额外印花税”和“下一步取消新住宅从价印花税”等。

常设“辣招”可防炒卖

诚然，去年涉及“辣税”的住宅成交不足3千宗，总金额不足60亿元，同为2014年有纪录以来新低。但正如即使少了市民违例泊车，不代表“牛肉干”没有存在价值，“辣招”去年主要存而不用，也不能否定其防范炒卖的功能。

现时楼价虽已从高位回落，但对比市民负担能力而言，仍然非常高昂。能够住在自置居所的家庭只得52.3%，比起2004年的54.4%高位仍然少了一截。更何况随着市场预期美国联储局将减慢加息步伐，实质利率回落可期，股市已率先可见资金回流，楼市今年可能重拾升轨。为了优先满足市民的自置需求，政府自有必要维持“辣招”以减少投资收租、转手炒卖等行为。

在这方面，现届政府的立场值得肯定。房屋局局长何永贤回应立法会议员提问时便指出，现时本港楼市的变化属于“有秩序的调节”，“撤辣”反而可能会被市场趁机炒作。

地价与楼价的循环互动

再者，随着楼价回落，政府的卖地底价以及发展商的出价亦同步下调，葵涌荔岗街、市建局贤居里项目、启德邻近宋皇台站地皮等的中标价均低于市场估值。根据财政司司长陈茂波的粗略说法，地价的跌幅大概是楼市跌幅的两倍。而现在的“面粉”便宜了，若然可以令将来的“面包”价格更可负担，对要置业的市民而言始终是好事。

司长当然强调政府不会贱卖土地，亦不会因为财政赤字而急于割价推地。按照官方说法，政府卖地是“随行就市”，按照当时的市场情况而定。但既然地价和楼价有着密切关系，至少卖地情况也可能左右市场对于未来楼价的展望，政府的卖地计划因而应该做得更有策略，例如在楼市过热的时候考虑借着增加供应以压抑地价。发展北部都会区、增建居屋和首置单位等，当然也是导正香港住屋问题的重要手段。

预算案须释放社会经济潜能

众所周知，香港政府一直相当依赖卖地收入。以近五份《财政预算案》为例，卖地占政府预期收入介乎16.5%及22.8%不等。这除了令到收入浮动以及容易预算偏差之外，“随行就市”也令政府错失了一个有助引导市场的工具。

相信财政司司长陈茂波现在正忙于编制下月22日公布的《财政预算案》。趁着目前楼市及地价调整的契机，他若能不只是消极地保留“辣招”，更是积极地改革财政结构，以税收作为政府财政支柱，用土地政策来纠正市场，减轻市民的租金或按揭重担，香港社会的消费以至创业潜能才能得到释放。房屋问题若可以由乱入治，经济发展便有望由治及兴。