低价卖地，官员怎看？

旺角洗衣街与亚皆老街交界的商业用地星期三（3月1日）由新鸿基地产投得，中标价为47.29亿，低于市场估值下限超过一成半。发展商将会兴建九龙区第二高的地标式商业大厦，高度仅次于环球贸易广场（ICC）。

是次项目吸引了新地、长实以及鹰君竞投，由新地中标并不意外。洗衣街地皮的位置接近新地的新世纪广场，发展商在中标后的新闻稿提及可“发挥联动效益”，两者共同成为“最大型的地标式写字楼商场组合，更是中九龙的商业、零售购物和旅游消费核心”。

九龙区地标式项目，中标价低于市场估值，每平方呎楼面地价3103元，普遍解读为后市悲观。翻查资料可见，这幅地盘面积1.15公顷的地皮在一年前曾经估值二百亿，近月仍达一百亿。不过地皮是否获得“百亿地王”之名，从来不在政府考虑之列，最重要原则在于合乎市价。

政府是次把底价定于低过47亿，或许引起贱卖土地的疑虑。不过地政总署估价小组的考虑因素众多，其中包括了市场现况及对前景的看法。而早前赤柱环角道官地、市建局观塘项目以及港铁小蚝湾地皮相继流标，若说政府随之下调估价，相信既是合理说法，也是合理做法。总不能为了增加库房卖地收入，而定出所谓“坚离地”的底价。

久未推进的前水务署地皮

一般而言，私人企业为了最大化收益，在市况疲弱的时候可能会待价而沽。但政府不同，目标不在于收入最大化，而是按照规划发展的需要和步伐而推出土地，因此自然会有可能低位成交。换个角度看，同一幅洗衣街地皮，若然当局提早一至两年招标，成交价可能就会破百亿。这是土地及物业市场本质波动的自然结果。

事实上，这块原为食环署和水务署办事处的洗衣街地皮，早于2009年已经由规划署完成初步研究，被界定为“未被充分利用的政府用地”。后于2016年，规划署又进行了公众咨询，结果普遍支持的将地皮重建作商业发展，兴建一座约75层高的地标式大楼。在市建局2021年完成的油旺地区规划研究之中，这个重建项目亦被考虑在内，配合旺角东的发展节点共同构成一组高建筑群。但直到去年2月，政府才将地皮列在2022至23年度卖地计划之列。这段期间，食环署及水务署的办事处早已分别搬进天水围及南昌，地皮部份位置则批出了短期租约。

“随行就市”会否影响政府策略？

无论如何，洗衣街地皮现以低于市场估值的47亿批出。但对于政府的发展步伐，从中不乏启示。最明显的是卖地市场价格波动，对库房收入带来不确定性。尤其是当局积极推进的交椅洲人工岛计划，早前已将卖地收入估计下调至7500亿元，加上政府打算在香港岛的西面再提供400万平方米的商业总楼面面积，最终会否“随行就市”而成为亏本项目，是必须考虑的风险。

相对于人工岛的积极，北部都会区的建设显得不足。特首李家超去年12月召开了北部都会区督导委员会的首次会议后，财政司副司长黄伟纶本周一（2月27日）率团与深圳市政府商讨协作，以及财政司司长陈茂波周三（3月1日）召开了北部都会区咨询委员会的首次会议。但即使如此，未见如交椅洲人工岛般的实际推进，《施政报告》承诺了的专责部门亦有待成立。

发展北部都会区，离不开收回私人持有的农地和棕地。而近日卖地情况若有启示，正是市场不看好后市，对土地的估价偏低。既然如此，或许此时正是政府积极收地的时机。比起交椅洲人工岛，北部都会区的位置更有利拉松香港的发展布局，靠近深圳的优势亦正好融入大湾区。就算以接连机场以及港珠澳大桥的便利程度而言，屯门的优势也不下于交椅洲人工岛。尽快把洪水桥发展成为香港另一个商业中心区，理应是官员现时的优先任务。