01论坛．香港新方向｜土地发展要让香港市民活得有尊严
香港社会苦土地久矣。土地供应不足导致房屋紧缺，不仅造成置业困难、人均居住面积狭小等问题，高昂的土地成本更成为阻碍香港产业升级发展的瓶颈，扼杀了整个社会的创新潜能。
然而，土地问题多年来未曾缓解，反而愈演愈烈。根据房委会数字，截至2021年12月底，公屋轮候时间再创23年新高，其中一般申请者平均轮候6年，长者一人申请者平均轮候也要4年。多年来，不仅香港基层市民看不到轮候公屋的终点，香港的年轻人更是看不到上车的希望。
来稿作者：香港新方向
香港不乏宏大的规划，例如正在动工的古洞北、粉岭北、元朗南、洪水桥等新发展区，还有行政长官林郑月娥在2021年施政报告中公布《北部都会区发展策略》。
但另一边厢，香港的觅地建屋进程常常在漫长的规划和工期中一再延误甚至“走数”。新发展区往往要15-20年甚至更长的时间方见雏形，轮候公屋或抽签购买居屋的家庭只能望洋兴叹。
香港本不缺土地。根据统计，光是新界就有2600公顷荒废农地有待利用。香港土地问题的症结，在于复杂漫长的规划程序、各自为政的政府部门和缺乏彻底解决问题的决心。只有建立新的土地发展统筹机制，改革现有土地房屋发展制度和流程，以最有效率和魄力的方式尽快建立足够的公共土地储备，让土地发展主导权重新回归到政府手中，方能实现广大民众的居住正义。
具体而言，香港新方向有以下建议：
1、边收地边规划，加快开发的速度和效率
加快土地的开发过程，关键在于不要再“分散式”发展。举例来说，按照常见的几十到几百公顷规模的分区发展模式，一个5000公顷的发展标的要分割成至少20个分区项目，也就是要走20次规划、咨询、审批程序，方能进入真正的收地和工程开发阶段。这个模式已经是香港不可承受之重。
因此，我们提议彻底改革流程，实行 “边收地，边规划，边发展”的新做法。政府只要先为整个新界做好一个总纲蓝图，作出大致定位，就立即进入收地程序，建立土地储备，同步也开始细致的整体规划，把20次流程，整合为2到3期流程，这样才能有效缩短消耗在流程上的时间。
此外，我们建议重整规划框架，不被现有土地用途的限制束缚手脚。例如，在目前的土地用途分类下，“住宅用地”、“休憩和康乐”、“政府、机构或社区”泾渭分明。但在实际社区建设中，这三类用地联系紧密，倘若在规划阶段相互抽离，容易顾此失彼，日后新社区也难以达到宜居和善用土地的效果。
相反，如果将三者视为整体以“混合用途”统一规划，首先确立大方向（例如建立可容纳10万人的新社区），再在推进过程中不断细化和完善不同地块的具体用途和面积比例，这样能够确保后续工作始终围绕终极目标展开，并保留弹性，根据当下的社会需要和客观环境变化伺机而动。事实上，土地规划建设天然就有很大不确定性，现实根本不允许事事都经过精准计划才实行。提早预留空间灵活运作及快速反应，让规划适应发展的需要，才是香港在土地开发方面所需要的新方向。
2、设立专门的领导机构，领导和统筹北都会建设
现时新发展区从开始研究至核准分区计划大纲图，需要7、8年甚至更长时间。期间会进行数轮公众咨询以及相关法例程序、技术研究等。整个过程涉及许多政府部门，各自都有繁杂的审批和技术流程，加上时有部门技术标准不一致、重复咨询等情况，大大拖慢了项目进度。
例如古洞北、粉岭北新发展区，早在1998年的“新界东北规划及发展研究”就进行了前期的研究和咨询公众意见，十年后又在2008年重新展开“新界东北新发展区研究”，进行三轮公众咨询，至2013年年中才完成建议发展大纲图。
香港政府也意识到改革行政机制及工作流程的必要性。《北部都会区发展策略》中提到“政府可考虑设立一个高层次的政府专责机构，统领和指导各相关局署，积极主导推进整个北部都会区的规划、设计及建设” ，然而这仅仅是《发展策略》上的一个“可考虑的建议”，至今政府仍没有成立专责机构的实质行动和时间表。
我们认为成立专门的领导机构势在必行。此机构必须拥有人事权、财政权和部分动议法律权，获得充分授权以统筹区内与地区发展和行政相关的各政府部门。建议从规划署、地政总署、土木工程拓展署、路政署、环保署、房屋署、律政司等各部门抽调人员组成，统一打包式进行工程研究和工程推进，并设置相应KPI。
此领导机构需从整体发展考虑，进行短、中、长期的规划，设置不同年期的发展目标，从而避免重复的前期研究工作。
另外，领导机构应探索如何缩短前期工作时间。此程序完全可以由领导机构牵头进行检讨和精简，加快工作效率，大幅度缩短前期工作所需的时间。
最后，在领导机构统筹下，在前期研究和公众咨询中后期，可考虑提前进入收地程序，实行“边收地，边规划，边发展”的新方式。
3、加快建立土地储备，购买/回收荒废农地，改革现有新界土地回收制度
其实香港向来都不缺乏可以开发的土地。根据城规会的详细数据推算，扣除常耕农地及古洞北、粉岭北、元朗南、洪水桥、东涌扩建的新发展区范围，位于新界的荒废农地总面积约为2600公顷，而整个九龙区的面积也不过4700公顷，荒废农地的总面积差不多是半个九龙区。这些荒废农地早已失去农业用途，白白晒了几十年的太阳，或被改做低效率甚至污染环境的作业。
《北部都会区发展策略》声称涵盖30000公顷的陆地土地面积，然而不少土地并非用作房屋发展用途，当中也有不少为已发展或已规划的新发展区，许多的荒废农地尚未包含在内。
我们建议，利用香港的财政储备，购买或回收这2600公顷的新界荒废农地，建立成为香港的公共土地储备。2600公顷的面积是什么概念，相当于120个太古城或者160个美孚新村的大小！
同时，我们建议改革现有新界土地回收分级价格机制，降低收地争拗所带来的延误。目前适用于新界土地的“新界土地特惠补偿制度”设有四个补偿分区级别（即甲、乙、丙、丁区四个级别）。各个分区级别的补偿率， 根据是否归在新发展区或有市镇发展潜力而定，定义较为复杂，也引起不少争拗，往往拖慢了土地和房屋发展的进度。我们建议把发展区区域的收地划一收地的补偿价格为新市镇发展区的价格（甲级特惠），加快收地和建立土地储备的效率。
4、彻底分割房屋公营和私人市场，同时支持私人市场稳定蓬勃发展
在“居住正义”理念之下，我们需要有足够的公营房屋帮助普通香港市民，尤其是相对弱势的群体，都要实现有尊严的住房需要。
而与此同时，香港作为一个国际都市和全球人才高地，拥有一个稳定而蓬勃的私人市场是完全合理和匹配的。
因此，在大手笔增加公营房屋增量的同时，需要彻底分割房屋公营和私人市场，巩固现有公营房屋的存量，收紧公屋和居屋流出私营市场，遏制脱离居住用途的炒卖公营房屋的行为，这样才能在实现”居住正义”的同时，真正又保护到一个健康的香港私人房屋市场。
5、破除“官商勾结”叙事怪圈，透过三方合作造福于民
政府在推动土地发展的过程中，时常要面对外界“官商勾结”、“利益输送”的指控。过往的确有地政高官退休后高薪受聘于地产商的先例，引起社会广泛质疑存在延后利益，沉重打击政府管治威信。但随著公职人员的操守标准逐渐提高，加上媒体对政府的全天候监察，特别是几位前政府高官由于“公职人员行为失当”被起诉后，整个政府对于合规纪律的重视程度近乎压倒一切。
廉洁是香港社会的核心价值和道德底线。官员若利用公权力为自身谋求私利，或利用在公职上所得的信息与商业机构进行交易，影响市场运作的公平性，会大大削弱社会的公平公义，这些都是香港社会绝对不能接受的。
但与此同时，“规避官商勾结”也不能成为作为懒政的借口。若事事为了“规避官商勾结”而对推动一切工作畏首畏尾，“自废武功”，社会只会继续蹉跎岁月。破除“官商勾结”的叙事怪圈，对土地发展至关重要。
另一边厢，政府和公务员也应该明白，公职人员的“操守”并不是只限于“跟程序”。我们看到，过去政府甚至个别高官，在许多公共事务上一味抱著“跟足程序”这个免死金牌，似乎“跟足程序”就万事大吉，毫不考虑政治观感，对市民的疑问采用公关套话搪塞，忽略市民感受。土地开发是触动多方利益、与广大香港市民切身攸关、直接关乎香港长期繁荣稳定的大事，任何风吹草动必然引起社会高度关注。政府、官员、公务员及所有公职人员都应引以为戒，在做任何事、讲任何话之前，都要考虑市民观感，诚恳、务实、贴地做好沟通解说工作，最大限度打消各界疑虑。
我们认为政府需要有排除万难的决心和主动性，解决香港的土地发展和房屋问题，凡事对香港社会和香港市民有利的方式都是值得考虑的，在政府主导的前提下充分调动社会资源，发挥想像力，探索不损害香港公众利益而三方都能获利的土地发展模式，促进商界以及民间向整个社会“利益输出”，最终受益的是广大民众。为政者应该有这样的担当和魄力迎难而上，积极构建全新的官商合作关系，造福于民。
香港独有的土地、房屋和产业问题，令贫富悬殊问题进一步恶化。楼价租金远超市民和小企业的负担能力，亦扭曲了社会的价值取向，扼杀了产业升级的空间和青年的梦想。
《北部都会区发展策略》是香港未来重要的发展战略，落实和建设北都会是新一届政府的重要使命。要解决香港的土地房屋问题，除了宏大规划以外，更要有排除万难的决心，高效大规模增加土地供应，制定短中长期计划，解决供求失衡，方能惠及大众，让香港人拥有居住正义，让香港人生活得有尊严。
解决土地问题，只争朝夕。肩负破解香港深层次积弊的使命，新一届特区政府必须迎难而上，用确切行动创造属香港人的美好家园。
香港新方向的成员包括立法会议员张欣宇、律师、工程师、建筑师等。标题为编辑所拟，原题为“排除万难，土地发展新方向，让香港市民活得有尊严”。
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