郭伟强｜楼宇纳入重建　为何仍须维修？

市建局在8月初启动了土瓜湾马头围道／落山道发展项目，项目范围内其中一幢唐楼正筹备“大维修”，遂招致个别业主不满，认为若市建局早一点宣布重建，便毋须“白白浪费金钱”，亦有业主在缴纳第一期维修款后，打算不再支付余下的工程款额。

来稿作者：郭伟强

维修完就重建，可能有人认为是“倒钱落海”。但事实并非如此，笔者亦奉劝所有业主应尽责完成维修，若因失修导致人命伤亡或财产损失，后果十分严重。

旧楼重建　必须保密

众所周知，市建局只有在完成前期工作后，才可公布重建安排，此前一切必须保密，以免引来专业钉子户进驻，并保障真正业户的权益。为免走漏风声而导致有人提前以低价收购，借此获利，因而必须严格保密。目标重建楼宇是否计划或正在展开维修工作，并非市建局决定启动项目的考虑范围。

再者，宣布收购日期并不等同完成收购日期，时间可长可短，万一出现因楼宇失修造成意外事故及面临索偿，仍需业主负责。由始至终，市建局的工作目标，是推动市区更新，而不是为了让业主逃避维修责任。

重建需时　楼宇维修不可轻慢

尽管市建局全力推展项目，但自项目开始实施，到完成收购程序和发放补偿为止，耗时甚久。以发展项目形式推动的重建项目，自刊宪公布之日起，按法定规划程序包含两个月的公布期，供公众查阅项目的土地界线图则和资料，公布期结束后，市建局须于三个月内将收集到的相关资料呈交予发展局局长考虑；发展局局长将会考虑该发展项目及任何没有撤回的反对意见，然后决定授权进行有关项目，获得相关授权后，市建局才展开业权收购。

至于涉及修改分区计划大纲图上土地用途的重建项目，耗时则更长。简言之，从重建项目刊宪之日起至完成业权收购及转换，在最顺利的情况之下，至少须耗费约两年时间。

以市建局深水埗兼善里／福华街发展项目为例，计划于2021年9月24日刊宪，直到2022年6月24日（9个月后）才获发展局局长授权进行。期间再有上诉案件，令程序停摆，直至2023年2月24日上诉委员会刊宪公告，决定不支持上诉，市建局才恢复计划于2023年4月3日提出收购物业建议（历时超过18个月）。事件清楚说明，计划刊宪的时间与正式提出收购有一定时差，期间的维修保养责任依然属于小业主。同理，若在这段时间因意外招致索偿，小业主便需要承担责任。

相信大家犹记得佐敦道华丰大厦的夺命大火，旧楼业主迟迟不遵办消防安全指示进行维修工作，正是造成这栋60年旧楼大火的原因之一。

从项目公布至完成业权转换，无人可以担保在此期间，类似华丰大厦三级火之类的恶性事件不会发生，更无人敢确认，失修楼宇不会出现因外墙石屎剥落而砸伤路人的“寻常”新闻。所以，罔顾政府法定命令，拒不修楼，对旧楼业主而言，不仅未能“悭钱”，反而后果堪虞。

如果业主拒绝遵办政府法定命令完成维修楼宇，市建局在收购其物业时，会从市值交吉价扣起相关维修工程的预算费用，以用作日后支付有关工程的开支。业主不应冀望把维修保养的责任或财务承担转嫁给市建局。

相反，如若市建局在公布重建计划后，业主继续为楼宇进行所需的维修工程，而有关维修是政府部门根据《建筑物条例》第123章、《消防安全(建筑物）条例》第572章、《升降机及自动梯条例》第618章等发出的指令而进行，业主可申请市建局的“发还修葺费用计划”，补贴楼宇维修或修葺工程。过去三年，“发还修葺费用计划”共收到约160宗申请，约六成个案可获发特惠津贴。

最后，笔者都想提一提大家，任何楼宇均需做好维修保养，以确保不会构成危害。纵使楼宇被纳入重建项目，在完成收购程序前，维修责任依然在小业主身上。拒绝维修本身就是一种漠视公众安全的错误观念，带坏社会风气的同时，亦会致使楼宇老化问题愈加严重，希望部分业主引以为戒，切勿轻慢楼宇维修事宜。

作者郭伟强是立法会（劳工界）议员、市区重建局非执行董事。文章仅属作者意见，不代表香港01立场。

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