来稿｜拒绝用旧思维解决今天规划问题

来稿作者：徐毅兴

近日网络出现的执笠关注组，令全城眼球聚焦到零售、餐饮业界危机，“一街吉舖、食店冇客”，市民肉眼容易看得见，问题亦贴身，惟相对隐藏的商厦楼面空置，其实同样值得关注。日前世邦魏理仕发表季度报告，数字反映商厦市场未见复苏，甲级写字楼的空置率按季再升0.2个百分点至16.7%，创历史新高，涉及楼面达到1,470万平方呎；同时租金按季再跌1.2%，连续二十季呈下行，情况堪忧。

正当现存商厦空置率高企的同时，全新商厦供应继续源源不绝。参考差估署初步统计数字，今明两年落成、正进行预租的甲厦楼面有大约294万平方呎，连同空置楼面，即市场共有逾1,760万平方呎楼面待吸纳，恐怕至少要六、七年时间才能消化。

写字楼的需求持续放缓，除了因为经济环境不明朗，更多是始于持续了三年多的疫情，大众生活习惯及工作模式彻底改变，即使疫情过后，不少企业仍然维持在家工作（work from home）或混合工作模式（hybrid working），员工每周只需逗留办公室两至三天，其余时间遥距工作，办公桌及设施改为共享使用，如此一来，企业可借势削减租用的写字楼楼面，节省营运开支，员工又可减少通勤成本。

就连新加坡政府近日亦推出新指引，让雇员可向雇主提出每周四天工作制的要求，并可申请更多时间在家工作，甚至要求灵活上班地点。如此弹性的办公安排，不仅可以挽留人才，亦有利家庭照顾者重返职场及持续就业。除了企业工作模式改变，多年前兴起的斜杠（slash）文化，在经历疫情洗礼后亦被进一步深化，新生代的就业思维不再只倾向传统单一职业，更多是追求生活的多样性，身兼多职之余，又不用受地点、时间的束缚，工作与居住场所也不再明确划分，这是劳动市场一个根本性的转变。

混合工作模式成为大势所趋，加上斜杠族的崛起，也解释了传统核心商业区的一套城市规划方式已不合时宜。参考国际建筑及规划公司Gensler曾发表多篇文章，指出疫情下CBD（Central Business District）比任何社区更受打击，街道与写字楼空无一人，至疫后CBD仍在面对企业倒闭、人流稀少等问题，又提出未来的CBD不应该只侧重于纯粹商厦大楼，而是需要重新想像，加入更多混合用途及灵活元素。

今天政府正全力推动北部都会区，其中，洪水桥╱厦村新发展区定位为高端专业服务和物流枢纽，并拟提供不少于2,100万平方呎的商业楼面，即是相当于10幢国际金融中心2期的楼面。过去社会或许会有声音认为，商厦市场的供求失衡只是周期性的波动，不一定长久持续。但现实是，随著科技急速发展及人口老化，商业社会的运作模式已不会、亦不能走回旧路，而是只会朝向线上化进发，商厦楼面过剩的问题在可见的将来难见改善，短期更绝不宜再推出大楼面的商业项目。

正如日前中央港澳办主任夏宝龙发表视像讲话，提到时代在变，整个市场结构，消费模式等都在改变，要跟上时代发展步伐，香港也要积极识变、应变、求变，不能用昨天的旧思维解决今天的新问题。故此，当局在制定新发展区的规划时，亦应该因时制宜，摒弃过去硬蹦蹦的单一土地使用区划，并在规划阶段尽量预留最大的空间和弹性，探索不同的混合发展模式可行性，方能适应万变的社会，让土地资源获得有效且可持续的发展。

作者徐毅兴是任职跨国企业的八十后工程师。文章仅属作者意见，不代表香港01立场。

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