紫荆党｜香港的问题归根到底还是“土地”

来稿作者：周小稞

复活清明⾧假，笔者像往年一样去到内地探亲访友。今次一帮老友聚餐，蛇口的朋友没有推荐以往常去的购物中心⾷肆，而是选择了蛇口老街的一家餐厅，一席十二人的大餐，千元人民币搞定。茶余闲聊中，蛇口的朋友说，以前中产人士甚少光顾的蛇口老街城中村一带最近一两年完全为港人“攻陷”，人气也开始蹿升。笔者有些好奇，何以港人会选中这一带消费？

饭后在蛇口市场附近溜达，发现这里的街市、店铺、餐馆等在风格与服务上和深圳湾对面的元朗、屯门等地无甚分别，但胜在租金低廉，不仅便宜过深圳那些气派的购物中心，更只有对面新界的三分之一甚至五分之一。如此租金下的各类服务收费自然打趴香港的同业，难怪对面的港人尤其是退休老人会纷至沓来。靠港府发放的⾧者生活津贴（每月约4,200元）就能完全在蛇口老街过上丰衣足⾷的体面生活，何乐而不为呢？

回到香港，“肃杀之气”迎面而来。11天⾧假、千余万人次出入境，北上消费浪潮的愈加炽热无疑给了去年初以来才开始逐渐复苏的街铺租赁市场当头一棒，店铺执笠结业的浪潮再次涌现，脸书上的“全港店舖执笠结业消息关注组”更是一夜爆红。而香港零售管理协会也称香港的零售业正陷入“寒冬”，七、八成的会员表示近期生意录得跌幅，与疫情前的2018年相比更有多达六至八成的下降。

香港市道的疲弱，固然有多方面的因素如服务品类少、服务态度差等，但最大的硬伤还是一个字“贵”，而“贵”的罪魁祸首就是居高不下的租金。本来因疫情而变得稍微合理些的店铺租金，在疫情结束后的2023年就已录得一成左右的反弹。虽然今年市道明显偏弱，但超过三成的业主已口头或书面表示今年续租时将加租，平均加幅更高达一成半。“雪上加霜”、“两败俱伤”似成定局。

业主失意换来租客得意

内地也曾有过一铺难求、租金高涨的荣景，但在以阿里巴巴、京东、拼多多为代表的电商以及地产商大规模供应的双重打击下，商业地产开始陷入结构性低潮，空置上升，租金大跌。笔者在内地有一商铺，高峰时月租超过两万，但现在降价八成还是租不出去。业主的失意换来了租客的得意，深圳的服务业也在竞争与内卷中脱胎换骨，超高性价比丝毫不输比亚迪。反观香港，电商风气姗姗来迟，而有限的供应更让店铺租赁始终处在一个卖方市场，店铺租金也⾧期处在全球最贵之列，并让租客的经营一直处在巨大的成本压力之下。租客的坚持无奈最终还是逃不过一河之隔同业超高性价比的冲击，迟早会来的大溃败还是如期而至。

土地作为最为重要的生产与生活要素，其供应的多少与价格的高低直接关系到民众的生活质素与企业的生产成本，进而影响到社会的和谐与经济的活力。香港的土地资源本来就不够充沛，而土地使用制度的弊端更是人为加剧了土地供应的紧张。由此造成的高昂地价与房价不仅擡高了民众的生活成本，也拉高了企业的租金与人工，让香港企业的⾧期竞争力备受挤压，真可谓“一业荣、百业衰”。如果为政者意识不到这一点，或者意识到了却不愿或不敢作为加以改变甚至还反向操作，那么政府为改善社会民生、促进经济发展的一切努力与举措都会大打折扣、无功而返或者变相地又向业主输送利益而租客则依旧艰难苟活。

譬如说，政府投入大量精力与资源发展盛事经济以激活市道，为此采取的措施的确为市场带来了一些人气，创造了一些商机，不少商家与店铺也不同程度从中受益。但这些短暂的利好随时可能成为业主加租的借口，让利益的天平重回业主一边。譬如说，政府在最新一份财政预算报告中一笔过取消所有针对楼市需求端的“辣招”，给刚刚变得有点合理可负担的楼价与租金再次注入“看涨预期”，助力业主维持依旧高昂的楼价与租金。再譬如说，政府正大力推动北部都会区的开发建设，而北部都会区能否成功关键在于土地成本能否受控，但地政署却令人费解地在2022年5月将土地补偿由之前的四档缩为两档并将金额大幅上调五成。

为政者须解决高昂地价与楼价

客观上讲，李家超上任以来在增加土地供应方面做了大量工作，成功在图则上规划了多达7,000公顷的土地供未来20年、30年开发建设。现在的问题是，这些纸上的土地多少及多快可以转化为实际的土地供应？这些纸上的土地能否以合理的成本转化为政府眼中的“生地”？如何确保以合理的费用与时间将“生地”转化为“熟地”再进一步转化为“砖头”？如果这些问题得不到有效解决，再多的土地规划也只是“纸上谈兵”，化解不了土地困局。而要解决这些问题，特区政府需要真正放弃土地财政思维，真正以降低高昂的房价与租金为施政目标，一切以降低土地获取成本、降低土地平整费用、降低工程建筑开支为政策出发点。

土地问题是解决香港深层次矛盾、提升香港产业竞争力、激发香港经济活力的“牛鼻子”。牵住了这个“牛鼻子”，香港才能真正化解北上消费带来的挑战，才能真正推动产业的升级与经济的转型。而要真正牵住这个“牛鼻子”，一些既得利益势必会受到冲击：政府之前得来全不费工夫的地价收入可能大幅减少，依靠土地开发累积了巨量财富与资产的地产开发商可能不再呼风唤雨，依靠封闭市场与行业垄断赚得盆满钵满的工程建筑商可能面对更开放的市场与更多的行业竞争，业主以往躺著升值与收租的欢乐时光可能一去不复返。但既得利益也都要明白“皮之不存，毛将焉附”的道理，唯有通过利益分享才能最终实现和谐共存。

作者周小稞是紫荆党政策研究院研究员。文章仅属作者意见，不代表香港01立场。

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