西九能否照亮香港？

这个周五（11月24日）晚上，大型圣诞树再次在西九海滨草坪亮灯。作为近年香港人的打卡热点，这棵全港最高的圣诞树相信会为西九文化区带来不少人流。

再者，西九对开海面将在两星期后逢周末晚上举行水上烟火，直至圣诞假期。在12月21日至30日期间，西九文化区又会首次举办“圣诞市集”，提供创意餐饮、特式零售及现场音乐表演。在疫情结束、全面通关后的首个圣诞假期，这不只对于本港市民，相信对于游客亦有吸引力。

西九文化区在曾荫权年代展开，经历梁振英和林郑月娥两届政府的建设。来到上个年度，西九文化区管理局行政总裁冯程淑仪形容是丰收之年——香港故宫文化博物馆开幕，疫情结束，旅客重返香港，以致营运收入增长超过四倍至5.53亿元，筹款收入增加超过六倍至1.97亿元，商业租赁收入增加3.8倍，区内零售、餐饮和消闲租户的销售额上升75%．

虽说收入增加，但西九文化区仍然录得年度赤字7.2亿元，65亿元的现金流预计于2025年3月耗尽。西九文化区管理局向政府提交建议书后，董事局主席唐英年和副主席陈智思分别明言和暗示，希望区内住宅土地可以由“只租不卖”改为容许出售，以应付财政需要。

“只租不卖”为稳定租金收入

惟须知道，西九商住用地以象征式地价批出，原意发展权属政府所有，后来为了应付管理局的财政困难，才将发展权授予管理局，为其产生收入以推展余下的项目。当时规定“只租不卖”，是为了让管理局在“建造、营运及移交”期间取得稳定的经常租金收入，以及确保整个文化区有较整体和全面的设计和管理。

西九文化区的商业收入是多是少，相当取决于其发展步伐。已经落成的虽有戏曲中心、自由空间、艺术公园、M+和香港故宫文化博物馆，而演艺综合剧场则由曾经预计的2023年落成推迟为2025年，但音乐中心、音乐剧院、大剧院和中型剧场等至今未有期，由M+至戏曲中心之间的偌大土地未发挥潜力。这不但影响西九文化区的经营收入，亦会反过来限制了文艺设施的兴建计划，容易陷入恶性循环。

西九文化区关乎香港定位

在香港，尤其是在市区，土地就是最大本钱。西九文化区不但位置优越，接近高铁站以及享海滨之利，而且占地多达40公顷，当中超过一半楼面面积属于零售／餐饮／消闲设施和酒店／办公室／住宅，照理足以成为本港文化、艺术、表演、旅游的最重要发展区，以至自给自足。与其为了应付财政需要而出售住宅用地，倒不如回归初心，从文化、旅游的角度完善规划。

事实上，政府亦正打算在西九南部兴建登岸设施，增强文化区的交通配套。从宏观角度看，西九作为文化区，与明年落成体育园的启德，将共同成为香港在后疫情年代的关键硬件，是旅游业转型以至城市再定位的必要条件。如果西九文化区最终得靠卖地来赚钱，它关乎的不只是西九本身，对于香港的前途发展亦会有所启示。