房屋政策要分庄闲

特首李家超的政纲曾言要“更广泛运用市场力量，包括重启及优化私人参建模式”，而报章亦引述消息指他打算在《施政报告》中订立恒常化的私人参建资助房屋政策，立法会议员刘国勋亦透露政府正研究私人参建资助出售房屋。这个政策不是坏事，但前提是政府必须要分清庄闲。

私人参建居屋不是新鲜事。早自1977年港英政府便提出这个政策，由80年代的康山花园、丽晶花园，到晚期的龙门居、爱蝶湾等，为市民提供了为数不少可负担的自置居所。随着孙明扬下令停建居屋，私人参建政策自然也“寿终正寝”。即使到了2011年政府决定复建居屋，仍只是由房委会和房协负责，没有私人发展商的份儿。

私人参建居屋的土地从何而来？

政府让私人发展商参建居屋，是为了更快地增加供应，让更多市民能以可负担的价值自置居所。出发点值得肯定，然而合作模式是成败得失的关键。以土地共享为例，政府只能被动地等待发展商提出申请，时间和选址也无缘置喙，若然私人参建居屋的情况类似，试问谈何提速、提量？论者或许认为政府可以提供诱因，以利发展商积极参与，但所谓提供诱因往往等如提供利益，随时也等如将成本转嫁在小市民身上。

以往的私人参建居屋，乃由政府选址、提供土地，招标邀请发展商兴建，并以出价、整体计划、详细设计、表现评估和管理建议等多项因素来决定合作，主导权在政府手中。但政府要做“庄”，前提是土地在政府手中。没有土地，在合作关系之中容易沦为“闲”。这也是为什么我们多次强调，收回土地是解决香港房屋问题的钥匙，任何计划诸如土地共享、私人参建居屋等若要成功，都无法绕过此关键要素。

“个仓无货”的北部都会区

林郑月娥卸任特首前，曾经以“个仓无货”来形容政府缺乏土地的现实。而其财政司司长、续任至本届政府的陈茂波，亦矢言要建立土地储备。相比之下，大小发展商早已经建立充裕的土地储备。例如恒基兆业在新界的土地储备便多达4490万方呎，新鸿基持有的农地据估计亦达3100万方呎。当政府没有足够土地在手的时候，北部都会区的规划就只能靠放宽地积比、向高空发展，那又如何能提供美好的居住环境？

除了此实际作用之外，收回土地亦能够向展示决心，政府视房屋为必须满足的基本需要，而不是投资致富的生财工具。否则即使有更多的居屋推出，其仍然会因为售价与私人市场挂勾而变得昂贵，而市民亦会因为楼价升幅的引诱而在限期后转售图利，最终即使提速、提效甚至提量，房屋问题也难有根本解决。

政府过往的应对方法往往治标不治本，最终适得其反。例如为了帮助市民置业，一再放宽按揭成数。但放宽按揭成本本身并不会令市民所要付出的金额减少，反而要缴付更多的利益，甚至因为令楼价进一步上升，首付以及按揭供款同步增加。相反，楼市若能降温，即使按揭成数不变，“上车”也会变得更可以负担。香港的居住问题作为中央政府也高度重视的问题，李家超政府必须彻底改革目前的土地和房屋结构，对策万不能抱薪救火。