楼市调整是改革契机

差估署楼价指数7月报376.1，是2020年2月以来的最低。与此同时，美国联储局主席鲍威尔在Jackson Hole全球央行年会强调要决心控制通胀后，市场普遍预期美联储9月将再加息四份三厘。银根收紧将增加香港的楼按息口，楼市的走势自然受压。

但即使回调，楼价其实仍然处于高位水平。远的不说，楼价指数在2016年3月初曾经回调逾一成至见271.4，其后重拾升势，及至去年9月高见398.1，楼价在短短五年半之间升幅达47%。相比之下，家庭住户中息中位数在2016年2月至4月是2.5万，在今年4月至6月只是2.75万。可想而知，即使楼价指数进一步降至376以下，对于许多人来说仍然是难以负担。

楼价难以负担　曾为投资工具

香港楼价过高，除了可见于其差估署的指数，以及对比消费物价、入息中位数的变幅之外，也与其回报有密切关系。过去十年，香港的H按实际息率约莫在2厘上下，按揭成本不但有时比起物价通胀还要低，而且楼价的升幅往往远超成本水平，因此若然有首付上楼，借按揭供款对于不少人而言都是回报丰厚的投资。而这现象容易反过来加剧楼价上升。

近两三年的楼价指数都在360至400之间上落浮动，现时又碰上加息周期，若然买楼的目标是三年辣招松绑后放售，认为稳赚的人相信比起之前少。投资需求的减少同时间亦能缓和对单位的整体需求，楼价因而得到降温。成为多届官员口号、连中央政府也开腔关注的房屋问题，或许现届政府碰上了契机著手解决。

面包与面粉的主导权在哪？

维持辣招有助打击投机及投资活动，但触及的只是二手单位。对于一手楼，最能够立竿见影地增加供应的做法当是一手楼空置税。目前已落成但未出售的住宅单位约1.4万个，考虑到楼价回调，只怕进一步打击发展商的推售意欲。事实上，早有意见认为楼价的升跌往往影响发展商的推售节奏，楼价调整的时候减少供应自然能够起托市效果。若然这个说法成立，更证明了政府对于调控楼市的能力有限，主导权旁落。

不只被形容为面包的住宅单位，甚至是面粉土地，不少发展商也有储备。同样地，它们按照自己的发展策略，等待适当时候才申请改划建屋，无从置喙的政府处于被动位置。这亦是为什么我们一直指出，土地共享计划并不可行，因为它同样由发展商主导，何时提出、拿出什么土地，政府都没有话事权。相反，政府若然积极收回土地，不但可以兴建更多的资助房屋，亦都可以主导供应。即使拍卖给私人发展商，条款上亦可规限何时之前要落成推售。

由此可见，解决房屋问题并不能只靠维持辣招，而是要从根本地改革香港的土地及房屋供应。政府将来的卖地收益可能因而影响，收回土地亦需要动用不少公帑，但调整楼价可以令更多的市民以可负担的价钱自置居所，不但有助组织家庭，实际的可支配金钱亦较宽裕，最终能释放经济能力。由于物业投资未必再能为市民带来可观的财富增值，政府更要同时间推出产业政策，为市民提供创业、就业的机会，让他们一样可以致富。财政司司长陈茂波不只一次提及共同富裕、普惠发展，现在不正是时候落实？