增加地积比不及开拓新土地

城市规划委员会下的乡郊及新市镇规划小组委员会于星期五（8月26日）举行会议，审批新鸿基地产旗下始基有限公司提出的规划许可申请（编号：A/NE-KTS/506），其内容主要是放宽一块古洞南建屋地皮的地积比率和建筑物高度限制，牵涉约2,589个单位。城规会收到对申请的意见数目有110则，文件显示规划署不反对有关申请，而翻查记录可见有关地皮过去一早获批发展低密度住宅用途和申请过增加地积比率。

另外，土木工程拓展署在上个月中亦向城规会呈交了两份规划许可申请（编号：A/KTN/93、A/FLN/30），分别要求放宽古洞北与粉岭北两区多块住宅用地的地积比率及建筑物高度限制。城规会就申请提出意见的届满日期为9月9日，暂定审批会议则为10月14日。

有关申请预计合共涉及古洞北约33,510个单位及粉岭北约24,929个单位， 若依总楼面面积的住用部分粗略折算，估计起码包括逾5万伙住宅单位，占去整个新发展区打算建设的71,800个单位（内含48,500个公营房屋单位）逾七成之多。当中古洞北申请改动的17块土地里有五块属于公营房屋用地，粉岭北拟议计划则预计可以额外增加3,683个公营房屋单位。

同块土地建屋目标持续“通胀”

值得注意的是，政府当局和新地一样并不是首度呈交同类申请，早在2018年土拓署便申请过放宽古洞北、粉岭北几块地段的地积比率及建筑物高度限制（编号：A/KTN/54），而且还有部分地段有在最新一次申请重复出现。不过当年申请文件明言相关改动是要配合“其他改良公营房屋选址土地利用措施”，以达到让新发展区提供约72,000个住宅单位的目标。

继续追溯下去的话，古洞北、粉岭北新发展区建屋目标其实老早也经历过几次“通胀”。土拓署、规划署于2008年展开《新界东北新发展区规划及工程研究》，次年替第二阶段公众参与拟备的初步发展大纲图仅将两区住宅总数设在约39,500个单位，到2012年的第三阶段公众参与改为47,300个单位，而明年完成研究后又进一步增至60,700个单位。

当然，为了应对社会上日益增加的房屋需求，加上建筑科技与规划技术的进步，同块土地建造住宅目标再三提高是可以接受的，但这应该是建立在没有牺牲当地居民未来生活质素的基础上。港府官员必须确保该区基础设施配套足以支持如此多的居住人口，而不是单纯为了建屋数字“提量”就强行将个别项目的承担额度加重。

北部都会区范围不应该划地为牢

与此同时，透过放宽地积比率及建筑物高度限制增加同区住宅数目，绝对不能够成为取代继续发展其他土地的选项。尤其古洞北、粉岭北本身都属于总面积高达30,000公顷的“北部都会区”，当局既然声称可以用它“积极主动改善职住平衡”，那就没有理由采取类似于“划地为牢”的思维，将住宅过度集中规划在里头的几个发展区附近，而是应该尽量追求更平均的分布才对。

况且去年《北部都会区发展策略》曾提及“位于古洞北新发展区北部马草垄一带的农地及坡地可被纳入新发展区的范围，估计新增的住宅单位可达12,000至13,500个”，然而发展局局长宁汉豪到上月仍称马草垄扩展部分“会在今年稍后开展研究”，但又抢先提高区内原有用地地积比率及建筑物高度限制，难免令人觉得当局对安排扩展选项的优次较低。

最后，古洞北与粉岭北新发展区原先发展时间表是在2023年让首批居民入住、2031年整体竣工。而目前土拓署指出“余下阶段发展……预计首批人口于 2030/2031年迁入”，令人忧虑整个新发展区难在原定时程完成。项目进度落后是由多方原因造成，港府心急达到“提速”、“提量”目标无可厚非，但切忌因此就过度挤压正进行中的发展区项目，从而忽略了发展与开拓其他土地。毕竟善用土地发展潜力，从来不只是搾干单块地段的价值，也要兼顾多块土地平衡发展所带来的规模效益。