善用启德土地　实现安居乐业

启德的五幅商业地，城规会打算改划为私人住宅地，并在周五（17日）开会讨论。房屋需求甚殷而供应不足，增划住宅地值得支持，但启德应该增建什么住宅，以至整区如何规划，涉及的其实不只是启德本身，更是香港整体的布局发展。

政府去年宣布把五幅商业地改划私人住宅，涉及6,000单位，其中三幅位于旧机场跑道区，毗邻邮轮码头，两幅属于旅游娱乐用途。城规会修订《启德分区计划大纲草图》，月前在咨询期间收到115份申述，当中约100份为反对者，包括香港地产建设商会，商会的意见和规划署之后回应其实反映两者对启德定位有差别。

商会指启德发展区的长远规划愿景是发展为旅游、休闲及商业中心，改动会导致启德发展区的商业总楼面面积减少，削弱第二个核心商业区（CBD2）重要部分的经济地位，而且不乎发展商在投标时的合理期望，影响政府信用。

规划署则重申发展区同时包括社区和房屋，即使商业楼面面积减少约15%，但余下200万平方米足以维持发展区的整体规划意向，亦不会改变CBD2的转型；修订大纲图是回应社会需要。

转建公营房屋益处更甚

其实启德发展区一开始已经兼容商业和居住用途，早期入伙的是公屋启晴和德朗邨，后来私楼陆续落成入伙。在启德新发展区328公顷当中，逾42公顷为住宅用地，但细心一点看，拨作公营房屋的最初只有逾九公顷，即启晴、德朗两邨，显然侧重私楼。纵使在2018年把三幅启德私人住宅用地拨作房委会及房协的公营房屋，连同毗邻的地盘，公营房屋用地也仅再增加约九公顷。虽然政府称已找齐350公顷土地应付未来十年房屋需求，但社会对资助房屋的需求甚大，既然启德有已平整的土地，当局其实不用划地为牢，只考虑私人单位。

倘若这五幅最新占地共2.8公顷私楼地可以转为公营，三者结合起来的面积会增至约20公顷，但仍然占全区土地不足一成，公私营土地比例大概各占一半。若然担心公营房屋的部分人口太稠密，政府可以拉匀新旧地盘的单位数量。至于房屋类型方面，这些用地可以是居屋、首置上车盘甚至夹屋，满足不同阶层和需要的市民，同时方便商业区员工邻近上班地点。

当然，若再有五幅启德地皮“私转公”，政府会再少收百亿元计的卖地收入，可是相比起私楼，公营房屋更能确保楼价可负担，更能满足市民的住屋需要。相反，被私楼主导市场的社会代价也不菲，中下阶层要挨高租金和按揭开支，此等成本我们也要计算在内。尤其是世界进入加息和通胀周期，香港有机会跟随，亦无人知何时结束。日后购买私楼的市民或要应付高通胀和高息率。从控制经济风险角度看，市民未来买入资助房屋，即使息率在未来五至十年上升，他们至少可以靠着较低楼价而减轻还款期初的按揭和利息开支。

后人乘凉，先要防风

特首林郑月娥在任期届满之际走访社区各处，多番肯定过往五年的房地决策，例如日前出席“同心村”过渡房屋项目启用，提到过渡房屋资助计划已安排逾5,000居民入住适切住房，排除万难解决问题。又例如，她在日前受访时又称明日大屿、北部都会区等土地房屋政策是“前人种树，后人乘凉”，希望给予市民期望。

过渡屋的质素固然较㓥房好，租金又较㓥房低廉，可是政府依靠过渡屋安置居民，而部分过渡屋座落土地本身闲置多年，正好揭示过往政府土地房屋政策失效。林郑十多年前已担任发展局局长，若果当时已打击非法㓥房，规管租务，尽早推动闲置土地建屋，可能㓥房户早已上楼，留下来的生活也没有实际这么差。多届政府力推置业阶梯，更是有份制造楼奴。

城规会通过改划启德商业地成私宅土地后，似乎再改划成公营房屋的机会不大。适逢新政府下月上场，新官要展现新的作风，尤其要用保障生活的思维去落实房屋政策，放弃置业阶梯论之余，加快调拨住宅土地作公营房屋，以追赶长策进度，补回昔日政府错失。