市建局的根本挑战不在现金流

市区重建局行政总监韦志成星期日（22日）发表网志，表示该局在2021/2022年度财政结束时约有现金储备300亿元。不过，他说随着既有重建项目的“收成期”告一段落，未来五年预计为了应付收购业权将会出现庞大开支，现金储备届时恐怕“差不多悉数用于收购重建项目的破旧物业”，数年之后若无其他项目前期收入就可能出现超过150亿元的负现金流。

现时市建局正展开收购业权和收回土地阶段的项目包括“盛德街／马头涌道发展项目”、“启德道／沙浦道发展计划”与“山东街／地士道街发展计划”三个，尚待行政长官会同行政会议核准的项目有“土瓜湾道／荣光街发展计划”、“靠背垄道／浙江街发展计划”和“兼善里／福华街发展项目”，它们合计影响约332个街号的楼宇、2,646个业权。

收购业权带来财务隐忧

其实早在去年制订2021/22至2025/26年度业务纲领期间，市建局主席周松岗已经预料局方在收购开支及建筑成本下，到2024/25将会面临额外融资的需要，而韦志成亦指市建局会聘请财务顾问审视财政状况，并且不排除在入不敷支时考虑为该局发行债券。2017年至2021年间，该局流动资金由197.4亿元减少至96.2亿元。

局方人员指出财政压力来自收购重建地区业权开支。可是有关成本之所以会持续飙升，却又主要源于社会整体地价、楼价增加。政府或许没有“高地价政策”，惟官方卖地客观上存在“高地价结果”，再加上主事官员与政府部门对楼价高昂应对不力，于是旧区业权交易叫价自然亦会愈来愈高。

况且在此之后，市建局又为了应付财政压力，提高重建项目标价，如此就陷入让毗邻物业价格进一步上涨的恶性循环。就算市建局由此得到的盈余再多，它未来的收购业权开支也总是会同步增加。局方人员此前曾用市场价格解释收购高昂的业权开支与售楼价格，可是却浑然不觉自己在促成此一局面产生重大作用。

重建不能单靠房地升价

无奈的是，现时市建局仍然只将一系列问题视作“资金‘回笼’慢的挑战”，并且认为可以继续用未来项目“累积充足的资源储备……令用于市区更新的资源生生不息，支持大型更新规划方案的执行”，意思似乎就是提高楼宇售价就能增大回报、抵销支出。但借着这种模式重建出来的贵价旧区，最终能否让所有人好好生活和达致“可持续发展”，实在颇有疑问。

尤其近年重建项目往往变成天价豪宅、商舖，旧有用户难望原价购回或租用新单位，不少社区小铺因此消失，而且项目不时又有一些公共设施“走数”，揭示局方未将改善市民整体生活质素作为首要目标。在这种情况下，坊间愈来愈多声音批评局方应该负起更多社会责任，要求它带头在旧区建设“首置盘”以至居屋、公屋等可负担房屋。

竞逐房地升价，不仅有损市建局的财政健康，亦不利于改善居民生活。市建局的原初理想是“为香港缔造优质的城市生活，令我们的世界级都会充满朝气，成为更美好的家园”，希望局方与政府都能够秉持上述初衷，不要片面追求一时半刻的增值。毕竟真正足以支持市区“可持续发展”的，绝对不可能是单纯的炒卖房地，而是给旧区市民带来适切且可负担的居所才对。