土地共享帮不了市民上楼

“土地共享先导计划”近日接获了一宗新申请，该项目由新世界发展旗下的盛店投资有限公司提出，牵涉新界元朗朗屏路永宁村邻近约4.11公顷私人土地及1.38公顷政府土地，它们现时主要都被划为“综合发展区”和“绿化地带”。这是计划推行两年多以来所收到的第五宗申请，也是新世界发展旗下公司首次递交的申请。

上述项目假若成事，将可提供1,281个私人房屋单位及3,284个公营房屋单位，住用楼面面积合计达约228,234平方米，分别属于12幢高38至40层的大厦。私楼部分预计2032年竣工，公营房屋部分平整土地工程则预计于2027年完成。与此同时，一块平整地盘会被预留作提供约24,000平方米的政府、机构或社区用途，公营房屋大厦亦备有空间提供约4,167平方米辅助设施。

土地共享无助加速建屋

前年5月开始接受申请的“土地共享先导计划”为期三年，距离计划完结仅余不足一年，但至今依然只收到五宗申请，并且全部都还处于首阶段的审核过程。行政长官林郑月娥在2019年《施政报告》明言有关计划目标是“善用市场的规划和建造力量……尽早释放部分政府尚未规划和研究但已整合业权的私人土地，加快短中期房屋供应。”

按照“土地共享先导计划”原先设计，项目从办事处初步审核到咨询顾问小组后获批原则性支持费时应为6个月。不过，首三项申请分别于去年7月、8月提交，发展局局长黄伟纶今年2月仍称正在“与各申请人商讨，要求其补充资料及调整申请计划的内容，以期在未来数月完成顾问小组审核”，而到现时为止亦未见有展开后续程序消息。

计划原意明明旨在加快土地发展，可是观乎实际项目审核过程，当局似乎反而因为要跟私人发展商作更多沟通导致进度滞后。既然如此，港府何不干脆主动收回相关土地先行发展公营房屋，而让余下私楼部分改走原有法定程序？尤其发展局与立法会早前已就精简发展程序展开了讨论，城规程序有望由17个月压缩成9个月，搞不好最后要比“土地共享先导计划”的审核效率还快。

发展必须顾及居住环境

另外值得注意的是，今次项目有部分“绿化地带”于2015年其实便曾申请改划土地用途为住宅，并且计划兴建三幢39层的住宅大楼。然而城市规划委员会在2016年底否决了有关申请，当时不同政府部门都给出了反对理由，譬如规划署称拟建大楼“与附近现时的低矮发展并不协调”，环境保护署指该处“易受铁路噪音影响”，运输署也忧虑改划申请“对交通造成负面影响”。

尽管去年公布的“北部都会区”概念界线纳入了整个元朗区，但近年规划方向的改变并不意味当区上述障碍已经得到克服，毗连铁路与低矮村屋、道路狭窄等情况基本并无改变。如果比对同一发展商的前后两项申请，可以见到新的发展方案变得更加密集之余，部分楼宇还较以前申请层数更高和距离铁路高架桥更近，甚至进一步从另一侧包围永宁村。

“土地共享先导计划”本身已令当局处于被动地位，无法自主选择最适合的土地发展公营房屋，自然可能影响到日后居民的居住质素，因此在审核有关项目的时候更加需要留意，不要为了追赶落后进度或数字成绩，而忽略邻近基建容量、环境污染等问题。毕竟修造更多房屋原意是要改善居住质素，这也是为什么我们一直强调随了看单位数量外，还要兼顾人均面积、售价等因素的理由。无论是透过什么方式来发展何种房屋，相关政策措施都不能够忘记让市民“住好啲”的初衷，当然最好还是政府积极主导建屋项目发展，这样才能让其居住环境更有保障。