土地共享犯了勾地毛病

发展局上周五（8月6日）公布再接获两宗土地共享先导计划申请，两幅用地分别位于元朗及大埔。连同上月22日发展局公布接获的首宗申请，土地共享先导计划目前共收到三宗申请。

土地共享先导计划于2019年《施政报告》公布，2020年5月起接受申请，为期三年，目的是增加短中期公营及私营房屋的供应。三宗申请分别是南丰发展旗下公司的大埔汀角路项目、恒基兆业和会德丰旗下公司的大埔近林村项目，及新鸿基地产旗下公司的元朗近东成里项目。

难全面规划　仅被动等待

计划开放以来已一年有多，至今终于接获三宗申请，政府官员或许觉得松一口气。土地共享先导计划的一个问题，始终在于建屋选址由发展商提出，难以配合政府整体规划。甚至相反，发展商可以根据持有土地的分配，挑选有利自己的地皮以申请共享发展。日前发展局公布的元朗近东成里项目，便被关注组织指发展商有以此便利其邻近私楼项目之嫌——尽管新鸿基地产已经澄清指控严重失实及与事实不符。

其次，虽然曾任发展局局长的特首林郑月娥去年10月曾头头是道地指出，发展商缺乏基建释放已拥有的土地的潜力，若然参与土地共享先导计划并放宽地积比，最终可建楼面面积将会更多。但从计划开放一年多才接获三宗申请此事实看来，计划并不是那么吸引。

不难猜想，地产商不一定介意手持土地未加以发展，因为他们可以是囤积居奇，方便将来待价而沽。相反，香港缺乏房屋供应，一个单位难求，着急的是广大市民（理论上也包括政府官员，他们是否真的为民所急是别话）。结果政府不但只能被动地等待发展商入纸申请，在磋商项目细节以至地价费用扣减等过程中，亦可能是处于较不利的一方，发展商反而相对不着急。

问题核心：主导权谁属？

归根结柢，在于到底是地产商拿出土地让政府兴建公屋，抑或是政府批准地产商兴建私楼？土地共享先导计划虽然看似是后者，但实际情况却是前者。问题的关键在于政府没有土地主导权，在何时发展、如何规划等问题上它都只能作为被动的一方，由发展商反过来告诉官员是怎样做。

相当程度上，土地共享就好像2013年之前实行的勾地机制那样，分别只在于前者是政府等待地产商申请建屋，后者是政府等待发展商勾出土地认投。相同的是政府处于被动，没有土地供应的主导权。虽然2013年梁振英政府任内取消勾地机制，改为全面主动卖地，但却不代表已取回土地主导权。由发展商囤积棕地、农地，到一手楼空置税杳无踪影，问题都是一脉相承：政府没有土地及房屋供应的主导权。

就如林郑月娥在2008年任发展局局长时曾明言，土地供应要由市场主导，到她出任特首并推出土地共享先导计划，其实不就是同一个病因的又一个病征吗？