市建局要推首置盘　政府资助不可少

去年施政报告，特首林郑月娥要求市建局于重建项目提供更多“首置上车盘”或其他资助出售房屋单位。市建局行政总监韦志成周日（23日）于网志表示，研究于未来五年增加“首置”房屋供应，但指出有财政忧虑。市区重建成本不菲，韦志成的忧虑并非无理，政府应积极提供协助。

配合政府计划，韦志成称现阶段起于未来5年可以发售的楼花项目中，挑选两个可提供1,400个单位的项目研究作“首置”单位出售。然而，这与市建局未来5年计划进行的21个项目、共17,000个单位仍是“小巫见大巫”，市建局实有空间提升提供首置的力度。

市建局难单独应付首置项目

市建局正研究向政府建议较长远的“首置”计划，希望在未来5年的业务计划中，制定长远可行、财政平衡的“首置”项目发展模式。然而到底市建局能够提供多少“首置”单位？韦志成强调政府的支援相当重要。首先，韦志成指出市建局虽有470亿元盈余，惟流动资金只有110亿元，若要将未来5年计划项目全数发展成“首置”，市建局不能像一向重建般获合作发展伙伴，故在独力发展下须向外融资740亿元，造成严重的资金短缺；即使市建局降低首置比例至七成或一半，融资额估计仍达660亿元，始终增加市建局的利息成本和营运风险。

另外，韦志成又提到政府为市建局提供协助的可能，如为其融资作担保，以及直接提供额外财政资源，惟认为前者始终无改借贷额高、利息成本与风险越高的问题，而后者则会对政府造成财政负担，影响其他方面的公帑运用。

韦志成对财政负担忧虑非虚，即使市建局盈余充足，仍难以单独应付重建成本，政府有需要介入援助。土地、房屋均为本地严重的结构性问题，纵然经济即将下行，政府始终有责任提供更多不同类型的资助房屋，政府更应考虑直接参与融资，为此向市建局提供低息贷款、甚至直接资助“首置”盘的兴建，减轻市建局的压力，并提高供应首置盘的力度。

另外，市建局若担心重建成本过高，大可考虑以首置盘“楼换楼”的方式作重建补偿，向重建户在现金赔偿外提供首置盘楼花作选项，这有助降低短期的赔偿成本，减轻融资压力。但当然此举会减低日后市建局可作出售的单位，即有机会减低市建局的利润。

无论市建局提供首置楼花作赔偿，抑或是将重建项目大幅改作首置盘供应本身，均会撼动市建局的利润，甚至有机会造成亏损。但重建旧区并非单纯的地产项目，当中涉及庞大的公众利益。正如“01观点”过去指出，目前市区重建工作严重异化，豪宅化的重建项目实在难以惠及大众，个中症结在于市建局自负盈亏的财政安排。政府理应借资助市建局兴建首置盘为契机，检讨市建局未来的角色，遂渐要求市建局负起更大的社会责任，一改其谋利为主的作风。

市区重建、熟地首置均需

纵然韦志成称要认真研究未来的“首置”部署，但却强调重建项目难取代新增土地提供“首置”单位，他建议政府可考虑提供土地予市建局兴建房屋作调迁之用，从而节省市建局以“同区七年楼”机制计算的高昂赔偿成本，拨出额外资源作兴建首置单位之用。此外，他认为与其利用重建市区土地，政府更应考虑开拓其他土地兴建“首置”单位，以达更佳的成本效益。

可是，韦志成上述建议却颇有问题。首先，政府与其几经曲折提供土地予市建局兴建调迁单位，为何不如他所言直接将可利用的土地兴建“首置”盘？更何况市建局“同区七年楼”的机制原意是希望他们能够原区安置，减低对重建户生活的影响，惟政府市区土地有限，即使能够供地市建局作兴建调迁单位之用，明显不能让重置户原区安置，重建户更有机会因而须迁至新界地区居住，以此代替现金赔偿实有剥削重建户之嫌。

另外，无疑以市区重建项目提供“首置”盘的成本定较于一般政府熟地上兴建为高，但实际上两者并无矛盾，政府绝对可藉多种渠道增加首置盘的供应。更重要的是，重建项目的首置盘亦有其优处，始终市区地段优越，资助房屋比例却不高，重建项目如能提供更多的资助屋位单位，让更多市民可以更可负担的成本居住，有助实践空间公义，不让市区土地纯粹以市场机制分配。