市建局高价收楼　重建后势难负担

市区重建局于本周四（5日）向盛德街／马头涌道公务员合作社业主发出收购建议，开价为实用面积每平方呎1.98万元，涉及155个业权。骤眼看收购价相当可观，但只相当于同区七年楼龄单位呎价。按照市建局自负盈亏的财政原则，地段重建后的楼价要更高才可回本，一般市民势必难以负担。市建局纵然可处理旧区楼宇老化，但代价是高楼价，非社会所乐见。

大规模重建公务员合作社的呼声早在2013年已经出现，上届政府开始着紧觅地建屋，而合作社楼宇残旧，缺乏电梯和消防设施。而当重建消息渐盛，小业主就更加不会花钱修葺，干脆等待售楼，加速楼宇老化。

过去重建不成，主要障碍在于补地价价格高昂，令私人发展商却步。小业主在解散合作社后，除了补回合作社单位地价以解除买卖限制（通常为现时地价三分之二），发展商尚且能够付出此笔钱吸引小业主售楼，但若发展商要用尽地积比，就要向政府补回因为重建而提高的可建楼面面积地价，俗称“补高空”。过去十年楼价飞升，补地价金额水涨船高。以往政府拒绝豁免补地价，认为豁免就是对小业主双重优惠，但当发展商“计唔掂数”，就不会开展收购计划。市区住宅地段因而未能善用，居民眼白白看着单位质素更差。

补地价倘早松绑　重建或可早展开

在一番拖拉过后，政府在2018年邀请市建局以试点形式重建公务员合作社，并于日前落实收购价，并推出五项措施加快重建计划。由市建局执行的最大好处是毋须为增加发展密度补地价，大大减轻重建成本。另外，观乎该五项措施，竟然包括以合作社“现有用途土地价值”而非一般按“重建后价值”作为评估补地价金额的基础，以及引入“划一补地价呎价安排”，即小业主只需缴付每平方呎2,661元补地价呎价，余数由市建局向政府支付。两措施可以减轻小业主补地价支出，实收的收购额可以增加，鼓励小业主达成协议。

这些措施说明，补地价准则有活门，政府和市建局可以因时制宜，宽免部分补地价。再者，措施改动不需要建立新的机构处理，实在无需折腾数年后才得出。若然同样条款可以在十年前推出，市区地段的收购价即使不菲，收购呎价也许只是万余元，而重建楼宇已经接近竣工，为该区带来新供应，今天收购价1.98万元可能足已是新楼的售价。如果新盘能以成本价出售，售价可以更低。既然补地价措施可变，为何政府和市建局不可一早提出此等建议？

重建若推高楼价　有需要者难安居

由于市建局自负盈亏，加上管理层已经声言未来出现“财政缺口”，新楼几乎笃定不会蚀卖，很大机会比收购价再高一截，呎价逾2.5万元不足为奇，一般人难以买得起。现时九龙城、马头围一带已经愈来愈多中高档次私楼，市建局展开收购后，势必推高邻近地区楼价，该地段必然继续士绅化。市建局的运作模式也许能推动市区重建、旧区更新，但造成推高楼价的结果绝非好事，无助令最有居住需要的大众安居。

政府称重建公务员合作社的目的是地尽其用，增加房屋供应。既然目的是这么简单，政府不妨与市建局、房委会和小业主磋商，挑选几个合适地段，先由政府向小业主集齐合作社业权，再把土地交由房委会兴建居屋。房委会既可预留资助单位给现有业主，同时给更多中等收入家庭以可负担楼价安居。若果计划成功，就可以持续下去。整个重建计划可望省却补地价议题，减低重建涉及的开支。