划一补地价发展北部都会区　惟安居乐业仍未能乐观

发展局周四（3月31日）公布，新发展区的补地价安排将划一以标准金额征收，其中古洞北、粉岭北农地旧价订为每平方米4,000元（约即每呎372元），改作住宅用途后则分别为每平方米60,000元及55,000元（约即每呎5,574元及5,110元）。同样适用新安排的洪水桥／厦村新发展区，补地价标准金额有待公布。

首先，香港私楼供应不足，《长远房屋策略》的十年私楼供应伙数目标由原本的19万个逐步减至现时的12.9万个，而且有关数字仅为目标，实际建屋情况一直未如预期理想。差饷物业估价署周四公布的《香港物业报告2022》初步统计数字亦显示，2021年本港私人住宅的落成量较2020年下跌约三成，为14,390个。即使差估署预测，今年及明年的私楼落成量分别为22,850伙及21,850伙，但同样只是预期数字。

要增加私楼供应，满足市民需求，鼓励发展商善用手上土地以兴建房屋自是必要。惟以往地产商申请改划用途的补地价安排有如“街市买𩠌”，拉锯多时仍未能达成共识。故此如今当局划一补地价，的确有望如发展局所言，“希望透过预先公布的标准金额，为补地价提供确定性，从而促成更多契约修订申请及早完成”。地产建设商会执委会主席梁志坚便认同新安排可省却议价时间及加快发展进度，并认为地价属市价水平。

可能推高楼价？被动等发展商？

然而，划定补地价标准金额是一道双刃剑，同时有其潜在风险，关键在于价格水平。古洞北及粉岭北的补地价金额逾5千元水平，可以预料落成后楼价将更为昂贵。以毗连元朗港铁站的一个楼盘项目为例，发展商于2010年以每呎楼面约2,900元补地价，如今项目入伙五年，单位平均呎价逾1.8万。与元朗大不同的古洞北及粉岭北，不少交通基建未来十年仍在发展阶段，逾5千元的补地价水平反映政府看好发展潜力，但即使地产商愿意付钱，相信落成后的私楼单位呎价必然高于此数，因此变相等同刺激新发展区的楼价上升，最终小市民又能否有能力在该处置业？相反，如果发展商认为标准金额过高，或未必考虑采纳标准补价，结果就是闲置土地继续未能释放出来建屋，那么又如何增加私楼单位供应？

当然，政策可能有另一个结果，并非如上述般的两难，那就是发展商接受政府的标准补地价金额，加快兴建私营房屋，而落成出售的单位价格亦不至于很高昂，让市民仍然能够负担得起。但事情会否朝此方向发展，政府可谓处于被动位置，而且此还未计及哪些农地会被改为建屋的主导权维持在地产商手中，不利政府作社区的整体规划。

故此，划一补地价虽然用意不错，只为可用办法之一，并不足以让市民安居乐业。政府始终不能够放弃动用公权力收回农地及棕地，一方面可以大规模兴建包括居屋在内的公营资助房屋，确保单位楼价是可以负担，另一方面对于能够配合规划、用途适合的土地，亦可以各种模式让私人发展商兴建房屋，满足市场需要。

解决住屋问题是香港社会的共同愿望，是连中央政府也已经开腔关注的重要议程。回顾最近两任特首，在竞选政纲也许下了相关承诺，但他们的两届任期过去以后，楼价只有愈来愈高，市民只是住得愈来愈小，唯得北部都会区值得社会期待。根据特首林郑月娥周四所述，特首选举的提名期目前仍按原定计划将于周日（4月3日）开展，不论是什么人有意参选、服务香港，他们也必须以让市民安居乐业为施政愿景，展开全面的政策改革，扭转香港目前政府失去房屋供应主导权、楼价高得不能负担的局面。