官地新住宅供应少　非房屋问题的最关键

本周三（29日），发展局局长黄伟纶公布本年来季10至12月卖地和私楼供应计划，合共兴建7,110伙，私人重建和发展项目为主要供应来源。

虽然本年度首三季供应达1.44万伙，超出政府订下的全年1.29万伙目标，但社会仍然难以期望楼价可以回落。一个重要原因在于公营房屋建屋量过去落后目标，未来几年更难言乐观，市民根本没有真正的居住选择可言。

来季两幅住宅官地共建210伙私宅，市建局项目有750伙，私人发展项目则包含6,150伙，当中4,000伙来自为西贡十四乡的补地价项目。

发展局曾于2017年解释，放入卖地表地皮数目多寡是“以平均数作为基础，然后放入一些地块以足够应付未来一年的需要”。若这原则不变，当过去推售数目较少，加上市建局、港铁及发展商持续推出项目，将来官地的数目相信也不会多。

一铁一局要负建资助房屋之责

新官地供应持续少，不少人自然担心市民要继续挨贵楼价。然而，这个因果关系不是必然。私楼需求强劲，部分原因来自公营资助单位不足，市民被逼到私楼市场。由于公营房屋供应难在未来几年纾缓，房委会及房协在2021/22至2025/26年度预测仅兴建10.69万伙，出售部分占3.39万伙，较《长远房屋策略》目标15.05万和4.55万伙低，市民无奈转投私楼的情况只会持续。

要令市民安居乐业，政府一方面必须增加公营单位供应，另一方面须落实分割公私营市场，以免私楼高昂的楼价影响显着普罗市民的生活。目前资助房屋可以在禁售期后自由转售，导致居屋二手价格直奔私楼。再者，一铁一局虽然带有官方性质，但其以市价卖私楼，在买家不缺的情况下楼价自然持续上升。当局应进一步限制资助房屋流进自由市场，一铁一局亦要承担兴建资助房屋的责任，除了首置盘外，至少要包括居屋。

政府应主导公营房屋供应

政府一直说开拓新发展区、加快规划过程和增加市区楼宇地积比可以纾缓土地和单位荒，但各区工程仍然屡屡拖延。发展商月前更积极于古洞北新发展区附近高价投地，似乎毫不担心新地皮会拖低地价。相反，高地价有助承托附近地皮和住宅价值。万一新单位落成后楼市回调，地产商仍可“拉上补下”，靠早年低价投地或补地价建屋的庞大利润抵偿新项目少收的收入，可谓立于不败之地。

这并不是说政府供应土地无用，政府要加快大量觅地，按时建屋，而且要进一步增加公营房屋比例，令发展商和业主相信住宅短缺有终结一天，高价买卖土地和房屋有风险。只要政府决心主导公营房屋供应，官地新住宅供应少其实未必是坏事——若果政府愿意把地皮优先兴建公营房屋。