地产商叫价超预期　古洞勿沦豪宅区

地政总署周二（27日）公布，一幅位于新界古洞第25区粉岭上水市地段第279号的用地，以86亿1400万元批予新鸿基地产，以项目最高可建楼面面积近120万平方呎计算，每呎楼面地价约7,183元，较早前市场估值上限约5,000元大幅高出逾43%。在香港市民寄望古洞北土地可以纾缓本地楼价高昂的问题同时，政府压抑楼价的力度或许依然有限。

古洞项目中标价超出市场预期，这一方面反映发展商对该地段的发展前景充满信心，但另一方面它也成为了日后邻近地段的定价指标。政府接二连三地表示增加房屋供应，意图以市场的供需关系力量解决本港房屋问题，但客观的现实可能是政府为古洞一带规划基建、建设铁路之后，只是加速释放了当地土地的价值，让高地价、高楼价的问题延伸至新发展地段，提供空间让一直囤地的发展商建屋套现。

新鸿基地产以每呎楼面地价逾7,000元的成本投得土地，有业界估计用地落成后呎价可能要达1.8万元，发展商才能得到合理利润。不过新地在古洞一带的发展利益丰厚，古洞一带的地价提高，可能反而是对新地有利。新鸿基地产在古洞一带座拥多幅农地，而邻近的欧意花园、天峦属新地旗下的大型地产项目，加上新地在2019年已获批发展改划的古洞南地段，若然进取叫价可让当区楼盘升值，对发展商而言反会变得物超所值。以现时政府提高房屋供应的步伐来说，要等待市场无形之手平衡楼价，在庞大住屋需求之下可谓是“发梦太早”。

土地关乎民生　古洞须有利民规划

在商言商，发展商最大化自身利益无可厚非，而政府也难以禁止入标者出高价投地。但是作为社会规划的负责者，政府亦需要为现在饱受房屋问题困扰的港人谋求居住空间。无论发展商以什么叫价投得土地，政府应做的始终还是确保基层市民在当区同样可以找到安乐窝，而非任由楼价被发展商拉扯到一般人应付不到的高度。

截自2020年12月底，本港公屋轮候册已有逾15万宗一般公屋申请，以及约10万宗非长者一人申请，平均轮候时间分别为5.7年及3.4年，数字甚至仍未计及入息不乎公屋申请标准，但远远无法负担私楼楼价的夹心阶层。若然日后古洞房屋呎价真能推升至1.8万元，这固然不是普遍市民所能负担。

当局虽已确定新发展区一带土地以70：30的公私营房屋比例作为规划目标，但却一直漠视同区附近早已存在着相当数量私楼豪宅的问题。今次有发展商疑似透过高价投地炒高同区楼价，再次表明房屋供应不可过度依赖市场自行调整。官员如果真有决心解决本港的土地与房屋问题，那就应该考虑在公私营房屋的比例上更加进取，否则难保新发展区沦为另一个发展商乐园，而非让港人安居乐业的地方。