香港土地“游戏规则”的变与不变

外媒早前引述消息指北京官员向本港发展商传达了“游戏规则（rules of the game）已经改变”的讯息，中原集团主席施永青本星期三（22日）在电台节目回应说有关说法可能“言过其实”，并指容许商人“谋利”等香港“主要游戏规则”一早在《基本法》下获确定、“无得改”，到星期四（23日）又在报刊专栏写道“香港在2047年之前会继续行资本主义制度，大陆那套‘游戏规则’并不适用于香港……没有政治机制去予以落实”。

《基本法》第105条规定：“香港特别行政区依法保护私人和法人财产的取得、使用、处置和继承的权利”。施永青先在电台节目表示该条文保障香港市民与企业购买物业、出售、按揭等权利，其后撰文再解释它是说“如非政府在卖地已列明的条件，政府无权再随意改变‘游戏规则’。香港习惯以价格来分配资源。在市场机制下，无论是地产商还是个人，都有权选择以自己认为满意的价格来卖楼。”

依法保护产权无损政府取向

首先，正如施永青也承认政府可在卖地增列条件，这便说明了目前的“游戏规则”本来就可以限制发展商囤地谋利。同样在《基本法》下“保持原有的资本主义制度和生活方式”的澳门，其《土地法》便规定了批地合同应该设定兴建建筑物程序的最长期间，承批人“每逾期一日，视乎情况须付相当于溢价金或判给价金千分之一的罚款”，而未在期间内进行土地利用甚至可能导致“无偿批给失效”。

在《基本法》及“一国两制”下，对产权的依法保护当然不会改变，但这不代表产权能够无限放大。施永青在电台节目举出上本港地产商参建居屋的例子时，亦承认港府可以在“已经有的游戏规则下……在框架上限制他在哪些地方谋利，有个价钱限制”，其余像按揭成数、收地赔偿等项目也都可由当局透过修订相关法律作出改动，既然如此那又从何谈起政府无权改变所谓“游戏规则”？若说“游戏规则”是资本主义，那当然是不变，但若说是资本主义经济下的具体规则和条例安排，那么打从一开始政府就掌有收紧安排的权力，视乎特区政府管治团队的决定。

低空置率并非不受制约借口

另外，施永青又认为内地“游戏规则”制约开发商的前提在于大陆房产“出现大量空置”，言下之意似乎是指香港没有出现此种情况。根据差饷物业估价署的推算，2016年及2020年底私人住宅整体空置率确实分别只有3.8%与4.3%，然而该署取样范围、调查方法一直都被批评存在限制，尤其对比2016年中期人口统计调查约299,300个屋宇单位里有23,000个（7.7%）被点算为“无人居住”，可见该署对住宅空置率严重低估，实际应该起码接近或超过8%。

反观中国住房，全国楼市总体空置情况固然比较严重，但是具体只看城区数字恐怕未必会跟香港存在太大距离，像是中金公司《数说中国存量住房》便曾推算2017年末中国城区扣除装修中房屋和不宜居危房后的住房空置率实则只有9.7%，而根据国家电网统计大、中城市在2017年用电少于20度的房屋亦仅占11.9％，然而这无碍内地政府近月陆续在各个一线城市推出不同打压楼市措施，正好说明表面空置率低不能用来否定相关政策的合理性。

当然，施永青近几日说法并非全然错误，像政府当局批评土地程序缓慢落后，便是人尽皆知之事，同时他亦正确认识到“香港的地产商在解决香港房地产短缺的问题上仍有重要的角色扮演”，可是这点与其理解成为香港发展商能够赖以自保的把柄，倒不如视作有机会让他们成为下个官方打压、制约目标的因素更加合理，也是这样所以地产商们才会需要配合政府解决房屋问题，切忌倒果为因将事情的次序弄错，误判“游戏规则”会继续宽容土地囤积居奇。