㓥房小组须悬崖勒马　规管租金不可留手

㓥房租务管制研究工作小组本周三（24日）举行最后一次会议，月底将向政府提交最终报告以助立法规管。众多关注㓥房组织连日公开呼吁小组尽力保障租客，但综合各方消息小组在规管租金议题上却“放软手脚”，亦未打算一并处理工厦㓥房，估计将令报告效力大减。小组必须如实反映业租客权力失衡后果，把握机会匡正租务市场，缓解21万㓥房居民的苦况。

小组报告据称将建议强制订立标准租约，以“两年死约 + 两年生约”的形式保障现有租客至少四年的优先续租权，并且水电费收费水平不能高于全个单位的开支。现时香港廉价房屋短缺、㓥房业主不愁失去租客，使得他们可以不立纸本租约以便随时换客，以及收取高于实际用量的水电费，许多租客对于此种待遇也只鹿敢怒不敢言，因此政府订立上述有约束力的新规矩，应该可望稍微减少租客的烦恼。

加幅应符租客负担能力

小组报告厘订租金和加租幅度的规矩可以说是虚有其表。这是因为小组容许每次加租上限高达15%，以两年期租约计算，相当于每年加逾7%，这加幅既高于通胀趋势和其他投资回报，亦远超一般市民的薪金加幅。况且当下㓥房呎租堪比豪宅，业主从㓥房户收到的租金已较整户承租丰厚，按理准许加租幅度应该更低才对。当局如要设立加租幅度限制，可以考虑不高于社会薪金中位数加幅一类更贴合市民负担水平的指标。

另一方面，不少关注团体除了要求压低加租率上限外，还有倡议设立起始租金，譬如全港关注㓥房平台就提出可以将起始值设在应课差饷租值的1.5倍。若不设立起始租金，业主在新例实施前可能会在签订新约之前先行大幅加租，借此弥补租约期内限制加租损失。本港二战后的租务管制也曾经引入以1941年12月水平为准的起始租金，可见此一安排实有先例可循，然而研究小组主席梁志祥月前受访却指不同意此建议，原因是会侵害业主私有产权。

起始租金须慎选指标

起始租金的概念值得认同，毕竟维护私产时不能漠视体面居住的基本权利，但参考指标就值得商榷。差饷租值只反映整个单位出租的租值，若勉强以差饷租值计算㓥房租金，即使添加一个倍数，也难以准确反映㓥房单位市面租值。若以最近几个月的租金作参考，其意义也不大，因为金额早已超出一般租客的负担水平。工作小组应努力商议一个更符合厘订起始租金的方法。

最后有一点不可不提，就是工作小组以至政府对规管工厦㓥房，以至货柜屋、铁皮屋等不合法居所租务的立场尚未明确。究竟业主和租客签订的标准租约能否打厘印，在出现争议时能否入禀土地审裁处等司法机构，工作小组和政府必须厘清，早日让这群居民得知能否受新租务管制保障。毋庸讳言，租客违反地契原有用途，但绝大部分可以说是为势所迫，他们连私楼㓥房也租不起才栖身此等单位。因此，政府应酌情给予他们与私楼㓥房住户同等保障。

㓥房和不适切住房无疑是一项棘手的问题，租务管制只可说是应急手段，勉强仅能暂时纠正租务市场失衡。归根究柢，政府必须广建住房，大幅增加公屋供应，逐步取缔各类型不适切住房，才能解决香港的深层次矛盾。