私人历史建筑“非原址换地”方案可取

建于1916年、现时获评为一级历史建筑的山顶卢吉道27号大宅，业主今年1月获屋宇署批准在地段内扩建一幢新的住宅建筑，而地政总署日前关于业主租借大宅毗邻绿化官地一年作通道及花园的咨询亦告完结，事件难免令人质疑业主有意将大宅重建为其他用途，各个持份者暂时看来似乎亦未考虑对该幢历史建筑破坏最低的“非原址换地”方案。

早在今次事件以前，卢吉道大宅业主已曾试图改建发展。2013年御冠有限公司购入当时被评为二级历史建筑的该物业后，曾经打算将它发展成为精品酒店，结果却因民间团体反对未能成事；后来经发展商修订过的酒店发展计划于2015年再度获批，区议员与保育组织依然提出激烈反对，最终业主又在2016年年底决定放弃计划，甚至主动向古咨会提出要将物业的历史评级提升为一级。

大宅业主当时决定一度被指是为未来跟当局“非原址换地”铺路，这主要因为在重评卢吉道大宅的古物咨询委员会会议上，发展局文物专员任浩晨审议其他建筑物评级时指出“与一级历史建筑的业主联络磋商时，若放宽发展限制（例如地积比率限制及建筑物高度限制）等方法不可行时，才会考虑换地方案”，加上大宅的交易时间存在规避2013年新增“双倍印花税”嫌疑且有高官亲属牵涉其中，自然容易令人联想个中可能存在利益输送。

换地保育作用最大

所谓“非原址换地”的文物保育方案，是指政府容许私人历史建筑业主交换其他地段，以便当局收回涉事建筑业权进行活化再用，而首个采用此种保育方案的项目则是建于1930年代的司徒拔道45号景贤里。2007年，景贤里业主着手对建筑进行清拆，行政长官曾荫权随即发出关于文物保护政策的指令，当中提到“原则上接受有需要提供合适的诱因，协助保护私人拥有的历史建筑，并承诺积极让有关持份者参与订定合适措施，包括换地和转移发展权益”，到次年当局便将景贤里列入法定古迹，并于年底批准业主交换邻近地段发展。

理论上“非原址换地”保育贵重历史建筑作用肯定是最大的，毕竟其他方案或多或少都会损伤原址的完整性，但失去一块等值土地的情况对于港府来说财政负担却会较重，同时还要承受外界指责官商勾结风险，像景贤里的“非原址换地”就是发生在林郑月娥担任发展局局长任内，换地发展出来的豪宅也随着楼市水涨船高大赚数亿，所以她当上行政长官后便遭舆论批评当年是向地产商“送大礼”。

大概正是因为上述理由，“非原址换地”的保育方案确立以来其实极少使用。景贤里之后唯一的成功案例，仅有2018年一级历史建筑湾仔半山甘道23号“Carrick”古宅换取了邻近土地。此前山顶道75号何东花园等其他历史建筑据称亦考虑过“非原址换地”方案，然而结果何东花园还是逃不过在2014年底被拆卸的命运。由此观之，若果当局跟业主双方都不热衷“非原址换地”，最后蒙受损失还是历史建筑保育一方。

考虑到卢吉道大宅在2016年后数度易手，坊间以往对利益输送的质疑恐怕不无过虑之处，况且“非原址换地”终究是最能保护历史建筑不被私人发展商拆卸的方案，而在卢吉道大宅业主可能重新计划发展的目下，当局绝不应该为了逃避被指责的风险而不尝试说服业主换地，亦不可以等清拆工程开展后才来亡羊补牢，反而更要负责任地走在前面主动接触业主商讨保育安排，否则难保再次发生像景贤里或何东花园那样历史建筑惨遭损毁的事件。