两幅地皮为市建局“吊盐水”

政府周五（6月6日）宣布以1000元象征式地价，向市区重建局批出位于红磡庇利街及将军澳第137区的两幅用地，估值合共132亿元，租期50年。发展局局长宁汉豪指出，“近年物业市道偏软，市建局项目出现‘高买低卖’情况，即高价收购但低价回标、甚至流标，影响其现金流”，批出两幅土地有助其履行旧区重建任务。

红磡庇利街用地面积约7610平方米，原本划为“政府、机构或社区”地带，预留作学校用途。经教育局检视后确认不再需要，现将改划为住宅用途，估值约为42亿元。将军澳第137区用地约9.15公顷，原预留作公营房屋发展，计划兴建3000个公屋单位。土地价值估计约为90亿元，政府强调批出此地不会影响未来十年的整体公屋供应目标。

这次批地最直接的好处是改善了市建局的资产负债表，提升其融资能力，确保进行中的重建项目不致停滞。宁汉豪也提及，庇利街用地可与九龙城的重建项目产生“协同效应”，而将军澳用地则可“适时善用该土地资源”。然而，先不说政府库房损失了132亿元的潜在卖地收入，这也不是解决市建局财困的治本方法。这是为什么行政长官会同行政会议对此次批地附带了要求，市建局须联同政府全面检讨和优化其运作和财政模式，并研究如何加强楼宇复修。市建局必须在2026年内提出具体改革建议 。

市建局之所以出现财务问题，一方面是“同区七年楼龄”的现金赔偿政策，另一方面是其即使在市场下行时仍必须更新旧区，不能像私人发展商那样回避风险。事实上，本港楼宇老化的问题正在急速恶化，楼龄达50年或以上的楼宇已超过9000幢，预计15年后将增至21700幢。加上油麻地及旺角旧区大型规划，以至是最新提出的东维港湾区海滨发展愿景，无一不涉及庞大成本。即使获赠两幅总值132亿元的地皮，市建局仍得寻找可持续模式，才能继续推动城市更新。

北部都会区的发展毫无疑问是关键契机。政府可以透过“注地”等方式，在北部都会区拨地予市建局兴建安置屋邨及“楼换楼”房屋。比起现金赔偿，实物安置的成本更可控制，有助舒缓市建局的现金流压力。坊间亦有意见认为可以将旧区项目未用尽的地积比，转移到北部都会区的接收地盘使用，令旧区项目由原本的亏蚀变得至少回本。

市建局所谓“高买低卖”的问题，最主要是收购旧楼的赔偿成本。针对这个成因，市建局是否可以参考安老按揭原则，在一笔过“自置居所津贴”以外提供新的补偿选项？例如旧楼业主可以选择暂时不领取全数补偿金，而是每个月获得固定的“年金”作为生活费，直至终老。“年金”只要比起一笔过赔偿有一定的溢价，就可能对业主有吸引力。而且安老按揭一般不受理楼龄50年以上的物业，这种新补偿机制正好让住在旧楼的中老年人以资产换取稳定现金流。

除了补偿机制之外，在融资成本方面，我们是否可以参考韩国经验，让市建局商业或出租物业打包成“房地产投资信托基金”（REITs）并上市，将资产的未来价值提前变现？在性质上，REITs方案有如将重建的融资责任和回报，由市建局独力承担转为由整个社会共同投资和分享。至于年金式赔偿，则是将市建局的短期现金支付责任，摊分为长期而可控地承担。

更重要的是，市建局之所以面对“高买低卖”问题，在于房屋已经被过度商品化，因此会随市况大波幅变动价格。受影响的不只是市建局，私人发展商同样正面对财政困境，数年前地价“舞高”现在却楼价“弄低”，原本的投资现在可能沦为沉重的包袱。近月没有地产商申请预售，已获批预售而未应市的一手单位积压近1.5万，反映业界对后市并不乐观。所以政府在要求市建局改革的同时，也必须从宏观层面入手，改革香港土地和房屋政策，不能再依赖地产作为经济增长引擎。这不只是为了市民安居乐业着想，市建局和地产商何尝不是需要一个稳定的经济环境、可持续的物业市场？