市建局“同区七年楼龄”将不再？

十年河东，十年河西。市区重建局在十年前经常被骂“低买高卖”、赚钱牟利，现在却说是“高买低卖”、结构财赤。不变的是，彼时主席苏庆和认为“同区七年楼龄”有份造成财政压力，此时行政总监韦志成再三建议检讨“同区七年楼龄”机制。

市建局即将发布2022/23年报，主席周松岗和行政总监韦志成近日率先向传媒透露，过去一年录得35.3亿元净亏损，为九年来首次见红。既说九年来首次，“结构财赤”此刻自然言之尚早。本港楼市会否持续甚或长期低迷，市建局未来几年的新盘能否收回成本，现在难以下定论。

不过，无论市建局会否陷入结构财赤，“同区七年楼龄”的机制也是值得讨论。毕竟由苏庆和到韦志成，市建局对收楼开支一直非常关注。凑巧的是，当年有说苏庆和因为想节省兼善里的收购成本而触发谭小莹辞任，现在韦志成批评“同区七年楼龄”的事例也是兼善里，质疑每平方呎1.6万元的收购价是否在帮助业主换楼。

特惠水平历来多变　曾按十年楼龄计价

首先，所谓“同区七年楼龄”，正式来说是自置居所津贴，属于特惠（ex gratia）性质。亦即市建局或者政府在征收旧楼时，除了会按物业市价作出赔偿，亦会给予合资格的业主一笔补偿金，关注的不是收购是否等值交易，而是市民能否在原区置业。

在1978年清拆荃湾西楼角后，香港政府引入了自置居所津贴，土地发展公司以及后来取而代之的市建局同样有此机制。不过津贴是多少，则时有不同，由新楼到楼龄十年的楼价都有。2000年准备成立市建局的时候，政府原意是以十年楼龄计算，但在坊间业主以及立法会议员的要求下，才用了“同区七年楼龄”的准则，并一直沿用至今。

比起“七改十”　政府更要调控楼市

值得留意的是，不论土发抑或市建局，他们收购旧楼都是私人协议性质，亦即是他们可自行决定采用多少年楼龄的标准出价。不过政府收回土地的津贴标准定了在同区七年楼龄，市建局亦没可能改用十年，不然业主宁可拒绝收购，等待当局强制征收并给予七年楼龄的特惠津贴。

所以市建局虽然在过去十年多次表示“同区七年楼龄”的收购价高过，关键仍然在于政府意向。事实上，由陈茂波、黄伟纶到宁汉豪，历任发展局局长都未曾有意检讨机制。当年苏庆和亦曾经估计，政府不会同意修改“同区七年楼龄”的做法。个中原因，莫过于“七改十”必定引起旧楼业主反对，立法会议员自然难以同意。

但另一方面，说回市建局的财政状况。当年政府曾经推算“十改七”只会令重建成本增加百份之一至二，现在就算政府同意“七改十”，对于市建局的收购成本又能节省多少？归根结柢，政府必须从宏观调控、令楼价平稳，才能避免市建局的收购成本节节上升，落成后又不至于要低价贱卖。