公屋富户“加辣”诱迁　如意算盘可否打响？

房委会星期五（3月21日）通常修订公屋富户政策，将租金从1.5至2倍标准租金大幅加至2.5至4.5倍，同时将连续四年入息超额4倍的富户也纳入强制迁出之列。新安排预计影响40600户，每年为政府增加15.36亿元额外收入。

房委会资助房屋小组委员会主席黄碧如强调不是要增加政府收入，而是要善用珍贵的公共资源。以往富户只分两级，入息超额两至三倍的住户交1.5倍租金，超额三至五倍交双倍租金，亦即是收入超额与租金幅度不成比例。新安排下分为三级，超额两至三倍的住户交2.5倍租金，三至四倍的交3.5倍租金，四至五倍的交4.5倍租金，可以令到住户租金跟入息水平更成比例，感觉更公平。

翻查去年全港80.78万公屋租户，缴交额外租金的富户约3.47万个，占比4%。按房委会的估算，现时入息超额两至三倍的住户3.5万个，三至四倍的4200个，四至五个的1200个，加起来40600户受影响，占所有公屋住户5%。推动一千几百个富户迁出的出发点合理，但相比起绝大多数的低收入家庭，以及轮候队伍上数以十万计的申请，却难免显得杯水车薪，聊胜于无。

迁出公屋先要迁入居屋

要迁出公屋，总得有地方迁入。房委会为鼓励富户转向居屋，下期起将绿白表比例由四六比调整至五五比，提高富户“中签”的机会。如果富户自愿迁出，也可保留绿表资格四年，以便购买居屋。然而以去年居屋计划涉及7132个单位计算，即使绿表申请者占比一半，一年仅3千多个的单位要消化约4万个公屋富户的需求，相信仍然会大幅度超额认购。富户即使愿意搬走，现实是居屋也未必有位。

又假如幸运得抽中居屋，也不是人人负担得起。一个300万的未补地价单位，每月供款可能要1.2万至1.5万，对于大多数富户、收入过了限额两至三倍的家庭来说压力不小，私楼市场更加不会是考虑。

中年与子女的现实考虑

即使居屋可以负担，家庭决策还牵涉更多因素。中年群体（45至64岁）在公屋占比最高，例如葵涌邨37%、油丽邨35%、秀茂坪邨29%。六旬的固然不想迁居，即使是五十多岁的市民，也会考虑到退休在即，置业并非首选。又以以300万元绿置居单位为例，按揭成数应该造多少？退休后收入大幅减少，每月供款又可能吃不消。在这样的人生阶段，他们可能更倾向守住公屋这片熟悉之地，甚至视置业如冒险。

公屋住户很常见是三人家庭。除了中年或接近退休的夫妇之外，不少也有一名子女。例如葵涌邨的25至44岁居民占了23%，友爱邨和水泉澳邨有29%。这个年纪的人倾向于成家立室，但他们的选择却可能牵动全家。因为子女申请绿置居，原本的公屋住户就余下父母二人，两人家庭的入息上限约2万元，意味他们只要其中一人有全职工作，都可能不符合分户要求而须迁出。机会较大的方案是绿置居加上租住私楼，但所需成本随即另作别论。

加租只是推因素　迁出还要拉因素

新的富户政策希望租金成为推因素令富户迁出，现实中却受制于居屋供应不足与家庭复杂考虑。居屋数量若不大幅增加，最可能的结果只是近四万户承受更高租金，但没有腾空出多少单位予正在轮候的更有需要市民。亦即是除了增加政府收入之外，达不成多少作用。

当局原意可能是协助中低收入家庭踏上置业阶梯，购置了居屋后可以腾出公屋单位以作流转。但公屋20万户长者、占比多达四份一的现实似乎说明了，公屋这些年来已经不只是他们的过渡站。只要走进几个屋邨，就可以感受到不少街坊视之为终身居住之所。

富户“加辣”如果不只是增加收入，而要更善用珍贵的公共资源用，我们得正视居屋单位供不应求的问题，想方法为富户提供更多选择，也就是在推因素之外还要拉因素。甚至乎为了令中老年父母、子女同意迁出，也得从他们的实际考虑、分户安排等入手，对他们黏在公屋单位的原因逐个击破。