暂停卖地如吸烟　早晚害命应戒断

地产市道疲弱，继业界要求改回勾地制度后，前政协常委何柱国亦建议政府暂停卖地三年，与传闻中前自由党田北俊向政府的献计不谋而合。何柱国又表示即使政府现在卖地，亦没有为库房带来多少收入。

就今个财政年度的住宅用地而言，至今共四幅顺利卖出，两幅在沙田小沥源，一幅大围美田路，今周三（2月19日）最新卖出的一幅在东涌，成交额加起来才28亿元，对于千亿财赤无疑是杯水车薪。即使我们再看上个财政年度，也只得三幅住宅用地顺利成交，分别位于坚尼地城、启德和大屿山长沙东涌道，合共为库房进帐仅73亿。以近年发展商的投资意欲来看，卖不卖地对于公共财政的帮助诚然不大。

发展商宁愿流标　政府曾不推土地

然而，这同时也说明了即使政府持续卖地，也不代表地产商会积极投标。前年荃湾油柑头首置地和东涌第106B区住宅地相继流标，去年柴湾祥民道乐建居接获的唯一一份标书也不到底价。政府只是作为卖地的一方，交易能否成达成始终还要看买方的作价。在融资成本高昂、地产商减负债的大趋势下，这个财政年度至今卖出四幅住宅用地，加起来只能提供不到2千个单位。

更何况政府随行就市，去年1月曾经以“市场投地气氛较为淡静”等为理由，干脆整季不推售住宅用地。（同时也因为“商业楼面空置率仍在较高水平”而不推出商业用地）今个财政年度公布的八幅住宅用地中，最终多达六幅（赤柱环角道、启德第4B区5号地盘、东涌第106A区、屯门第48区青山公路扫管笏段等）没有推出。名义上政府持续卖地，实际操作却已经非常淡静。

减息步伐未明朗　供应目标不容易

最重要的是政府如若暂停卖地，最终只会害了广大市民。坊间有意见认为本港已结束住宅供不应求的阶段，甚至有地产代理认为楼市供过于求。但事实上，获批预售楼花同意书的单位由前年逾2.1万伙大跌至去年不足1.2万伙，已批出土地上可随时动工的单位亦由前年初的2.5万伙跌至去年底的1.2万伙，意味私人住宅的落成量虽然在短期内较高，但在未来五年的中后期将会回落。目前美国联储局的减息步伐仍未明朗，香港银行同业拆息仍然徘徊在四厘上下，可以预料地产商难以积极投地建屋，十年期要达到13.2万伙私人住宅的供应挑战不容看轻。

实质利率对本港楼市的影响，甚至过于所谓的供应过多。利率不但决定了发展商的融资成本以及投资胃纳，置业者亦可能暂时转买为租，投资客则因观望回报率而却步。所谓需求本来就不是铁板一块。另一边厢，供应同样可以随市况而浮动。一手楼货尾累积至2.7万伙的历史新高，反映的是发展商随行就市，不会于楼价低迷时一次过推售已落成单位。贸然暂停卖地因而等同舍本逐末，既有违市民的居住需要，亦不是提振楼市的灵丹妙药。

上份《财政预算案》公布前，不少人将撤辣说成是救楼市、救楼市说成是救经济，结果怎样？如果撤辣果真如他们所吹捧的厉害，现在为什么又要将希望押注在暂停卖地？最坏的可能是政府暂停了卖地，但高利率挥之不去，香港楼市以至宏观经济仍然受压，到时还有什么招数可提出？正如吸烟危害健康，不应该等到罹患肺癌才知戒烟，更何况香港已领教过暂停造地之苦，何以如今又想自害其命？