唔流标当赢！

发展局局长宁汉豪周二（1月7日）公布今季（1月至3月）会出售位于东涌新市镇扩展区106B住宅用地，预计可提供约745个单位。这幅用地在前年11月流标后，原本并不在本年度的卖地表上，现在其作为本年度最后一幅推出的住宅卖地，意味当初公布的八幅住宅用地中多达六幅无缘推出，相信要滚存至下个财政年度的卖地表。

卖地要因时制宜，推售节奏得因应市况，每年的卖地计划总不会全数如期推出。例如2022/23年度公布13幅住宅用地，最终六幅顺利卖出，一幅流标，七幅没有推出；2023/24年度12幅土地三幅卖出，两幅流标，七幅最终没有推出。惟今年度公布的八幅住宅用地，只得沙田小沥源的两幅土地分别于7月和10月顺利卖出，其余由上个财政年度滚存下来的六幅土地不作推售，按比例计可算颇高。

赤柱环角道、启德第4B区5号地盘、东涌第106A区、屯门第48区青山公路扫管笏段等地皮不作推售，原因可想而知。目前市况疲弱，受制于融资成本的发展商正积极去杠杆，即使有意投地亦不大可能作价进取。这亦是为什么发展局是此推出东涌106B用地，不要求中标者兴建政府设施，并将单位的平均面积由90平方米下调至50平方米，可建单位由约400个增加至745个，以增加发展商的投资意欲。

正如本年度卖地表原本没有大围美田路用地，但局长有见涉田两幅地皮推售理想，上季即加入这幅预计可提供约360个单位的用地，以回应发展商对小型地皮的意欲。大围美田路用地本月下旬将会截标，若连同东涌第106B区地皮都能顺利成交，意味今个财政年度共卖出四幅住宅用地，涉及近2千个单位。以目前环境来说，可谓“唔流标当赢”。但以金额来说，目前卖地及补地价涉及40多亿，即使大围和东涌地皮以市场估值卖出，也只能为库房带来大约11亿元进帐。这不但反映了陈茂波司长的330亿预算收入严重高估了市况，亦为政府卖地收入在短短四年间急挫九成半，直迫2003/04年的历史低位。

卖地收入不可靠，已经是“牛头角顺嫂”都知道的共识，局长周二亦不得不承认，“近年的情况告诉我们，不能时常依赖卖地收入去支持我们的财政”。事实上，卖地的原意是城市发展和房屋供应，若能为库房带来重大收入固然为好，但这始终只是一个伴随出现的结果，而不可能反过来成为追求的目标。发展局局长的职责是尽量善用土地资源，促进香港持续发展，而不是编制政府的收支预算——后者是财政司司长的责任。

不过，财政司司长远不只负责制定财政预算案，不然每年只须工作一两个月就可以，甚至生成式人工智能亦可能取而代之。财政司司长的职责更包括协助特首督导财经、金融、经济、贸易、发展、房屋、运输、物流、创新科技及工业范畴内政策的制定和实施，提出对可持续经济发展的理念和政策。可惜我们历任的司长多只关注平衡预算，而且不管是否发展局局长出身，手段都只是依赖卖地作为收入来源。即使卸任了，现在面对西九文化区的财政赤字，解决方法依然是卖地。

西九打算兴建的七幢住宅大樓提供最多1995个单位，涉及10.85万平方米总楼面面积，以及2.6万平方米的零售、餐饮及消闲设施。市场估计西九管理局透过出售地皮，可以套现超过100亿。先不说西九文化区已落成规模只及一半，尚待发展的包括两个黑盒剧场、音乐剧院、大剧院、M+第二期等，100亿不知道足够营运多久，而且政府卖地前车可鉴，预算330亿实际不到百亿，焉知西九卖地不会落得流标下场？发展局尚且没有保证库房收入的责任，但西九卖地的最大目标就是“求财”，恐怕比起政府更加是“唔流标当赢”。“牛头角顺嫂”都知道的常识，看来并非所有人都识。