这是土地大辩论？

前行政长官梁振英在社交平台上质问香港将来的土地需求“有这么多吗？”，并表示建城造地是科学和专业的，需求不能不估量，供应规划不能不量化，政府开发新区的财政收支不能不预算，“不能拍脑袋，矫枉过正的后果会很严重”。

对此，先是财政司司长，亦即是梁振英任内的发展局局长陈茂波隔空反驳，指出政府在2003年后多年没有卖地甚至停止造地，造成的后遗症影响很大，因此香港要持续造地以创建土地储备，当局同时会监察市场的变化。

接着是特首李家超表示，房屋市场要健康发展，土地主导权一定要在政府手上，否则主导权就变成在利益藩篱的控制之中，不符合市民利益，也不符合香港利益。他又指出，造地和土地供应是两回事，政府可以将当时不需要推出的土地放在土地储备，客观地按资料而决定土地供应。

据报有官员不明白梁振英为何要公开发文，但所有香港人都知道这位前特首堪称最积极的时事评论员，曾经每天关注一份报章，现在既然楼市、土地供应是个议题，他加入讨论又有谁会觉得奇怪？难道公共讨论如此热闹，就只欠前财政司司长曾俊华，或是曾任发展局局长的前特首林郑月娥尚未参加这场“高层次”土地大辩论。从社会发展的角度看，对土地和房屋的讨论炽热，即使各有立场，未尚不是好事。

毋庸赘言，社会担心北部都会区和交椅洲人工岛同时推进，将令未来楼价进一步受压。惟这种说法是否科学？如果价格只由供求决定，为什么梁振英和林郑月娥任内积极增加土地和房屋供应，但楼价节节攀升？如果价格只由供求决定，为什么本港楼市在2021年见顶后突然调头回落，而明明所谓的移民潮在此前已经出现？单就近年的跌市而言，明显这是由高息环境所致，压抑了社会购买力。

供求当然对价格有影响，但价格反过来难道又对供应没有影响吗？没有地产商——或者应该说没有商人——会喜欢高买低卖，所有人都希望待价而沽。当我们说地产商待价而沽的时候，这严格而言不是一种批评，而是指出资本主义逻辑下的客观常态。这是为什么在楼价趋跌的时期，本港的一手楼货尾往往愈积愈多，最新按季再增加2千伙，达到2.1万个单位，逼近廿年高位。

即使不说未来三至四年一手私人住宅潜在供应量较上季减少1千伙至10.8万伙，这一年多的住宅用地流标还不够多吗？荃湾油柑头首置上车盘、东涌第106B区住宅地、港铁东涌东站零入标、柴湾祥民道乐建居，最新是市建局启德道／沙浦道重建项目，即使直通启德新发展区的地下购物街，同样惨成市建局十年来首次住宅重建项目流标。在商而商，地产商在高息环境下也有融资成本、财政压力等考虑，但这只是进一步显示了造地和房屋供应的关系不能够简单划上等号。除非像将油柑头批给房协那样，政府不只提供土地，也敢于兴建房屋。

值得留意的是，即使《施政报告》仍然提出将在年底前启动交椅洲人工岛填海部分的环评程序，但未来十年来自人工岛的熟地供应已由约400公顷减至300公顷。发展局局长宁汉豪甚至明言，交椅洲人工岛的发展步速已经放慢，“拉长些”去做，是为未来30年作打算。既然如此，人工岛的土地供应就无法简单用“将来的需求有这么多吗？”和“供应大幅增加”来讨论，而必须加上时间的维度——“将来”是指何时？供应和需求的平衡是指中短期抑或长期？

众所周知，至2048年香港整体土地需求约为6200公顷的估算乃来自《2030+》，是经过详细研究、分析之后作的专业判断。但另一边厢，前特首的言论也并非全然“拍脑袋”。毕竟负资产问题始终为市民所担心，“政府财政问题可以如何应对？”是应该问的。新界东北如果是香港最后一个政府有钱赚的开发区，这将对公共财政构成怎样的结构改变？这些全部都是需要回答的问题，甚至可以说，早于梁振英和林郑月娥政府任内，当时之财政司司长就应该回答。

所以当我们欢迎土地（再次）大辩论的时候，真正关注的不只是造地多少、楼价高低，更是香港经济和财政结构的改革。政府过去七个财政年度预算大约两成收入来自卖地收益，无异于令财政状况受制于地产市道。现届政府坚持造地，创建土地储备，纵然值得肯定，但财政结构上又是否为此作好了准备？没有高增值的产业、新的经济增长点，政府就难有收入来源以投资未来。但香港除了在董建华政府任内，再没有认真探讨过如何发展。更多人宁愿把时间花在微枝末节，争论填海应该是300公顷抑或400公顷，成本是5800亿抑或是6000亿。

美其名的“土地大辩论”实情只是“小辩论”，而且连公共财政、宏观经济、产业政策都未曾触及。在这个阶段，若说香港不只要“土地大辩论”更要“经济大改革”，可能是不切实际的奢求。无怪乎香港多年来只是从一个虚幻繁荣走向下一个幻境中，然后从一个困境走到下一个困境。