市场自顾不暇　政府还可靠谁

新世界发展的财政状况近日再受市场关注。彭博社继报道新世界提供价值约1170亿港元的物业作为贷款再融资的抵押品后，再引述消息指出新世界出售K11 Art Mall购物艺术馆的交易陷入僵局，潜在买家华润的附属公司华润隆地只愿意出价约60亿元，远低于新世界寻求的90亿元。

面对净负债比率几年间由不到三成上升至去年的五成半，新世界近来已积极出售非核心资产，包括前年将持有的新创建股份悉售予母企周大福企业，套现218亿元，去年又以40亿向华懋出售荃湾愉景新城商场及停车场全部权益，向周企出售前海周大福金融大厦北塔余下权益，套现近16亿元，以及逾4亿元出售启德体育园有限公司七成半股权。

但即使如此，新世界去年的综合债务净额仍然超过1200亿元。摩根大通甚至指出，虽然相信新世界在周企的支持下不大可能债务违约，但一旦违约将有如打开潘朵拉的盒子，波及香港银行业界以至影响其他发展商的融资。就此而言，已值得正忙于制定《财政预算案》的陈茂波司长留意，确保本港金融及经济稳定。

企业积极去杠杆　北都投资难踊跃

平情而论，新世界近年的大型项目不少，单是位于机场航天城的11 SKIES已涉及高达200亿元投资额。而自美国联储局2022年3月开始加息周期以来，本港企业一直面对融资压力。前年5月以来香港银行同业拆息（HIBOR）大多数时间站在四厘以上，意味大型发展商借贷的话要支付逾五厘利息。新世界的负债比率只是尤其突出，其他地产商莫不“手紧”，专注去杠杆多于大举投资。恒基地产看似负债比率不高，但也向大股东李兆基贷款了高达600亿元。政府卖地以及一铁一局接连流标，以至补地价成交偏少，不是没有现实原因。

值得留意的是，新世界在各大地产商之中已经算是积极响应政府，支持建设北部都会区的一间。其于新界持有近150公顷农地，其中九成位于北部都会区范围。新世界已先后与华润置地和招商蛇口签订合作协议，联手发展分别约1800伙和2000伙单位的项目。惟HIBOR维持近四厘水平，二手楼价仍然受压，差估署指数上个月再次转跌，去年全年累计下跌逾百分之七。即使未算上对香港经济前景的考虑，此际若然希望发展商在北部都会区大展拳脚，恐怕未必实际。

这个时候，发展局抛出三个“片区开发”试点，将位于洪水桥／厦村新发展区、粉岭北新发展区和新田科技城分别占地约12.5、15.9及18.6公顷的土地，邀请市场提交意向书，并打算在今年下半年起招标。站在政府的角度，不费分毫能够换来私人住宅、产业建筑和公共设施，这当然是千亿财赤下减省公帑开支的妙计；但从地产商的角度看，片区发展年期较长，成本及风险也较高，“支持之余，条数都要计得掂”。

发展商要兑现价值　经济要注入新动力

正当发展商要省一亿得一亿，建设北部都会区却是早得一日得一日。其作为香港未来发展的新引擎，一是为了发展创科，二要实现职住平衡，三是与深圳以至其他大湾区城市合作，可以说是特区政府的重中之中。当局虽有规划蓝图，上千公顷土地却由发展商持有。不管是“片区开发”抑或加强版传统新市镇发展模式，政府也是处于被动位置，而且难以切中市场的实际考虑。一旦发展商的土地储备延迟兑现价值，政府又耽误了为经济注入新动力，香港名副其实“大家都输”。

发展北部都会区不只是惯常了的卖地、批地，既涉及对宏观经济、市场结构的研判以至调控，就不是局长呼吁企业兼顾社会责任就可以成事。下个月将发表的《财政预算案》，是时候就加快收回及发展新界土地给出务实方案。目前已经成立了北部都会区督导委员会、北部都会区咨询委员会、北部都会区统筹办事处、大型发展项目融资委员会和大型发展项目融资办公室，耗费公帑不知多少百万，没有做不出成绩的理由。