政府其身不正　纳米楼十年增加20倍

香港住屋问题严峻，一屋难求，不少新楼为求售价相宜，以私楼形式卖出细小单位。本土研究社研究本港过往十年数据，发现多个地产商在过去十年已推出约8550个纳米单位，面积皆不多于260呎，其中近2000伙面积更不足200呎，面积最小更只有121呎，而且这十年间落成的“纳米楼”亦有攀升趋势，在2010至2012的年间平均每年仅有72伙，到2017至2019年间平均落成量已增加20倍至1,552伙。在“纳米楼”充斥市场的情况下，即使市民如今能够买楼“上车”，也不代表生活的空间充足。

“纳米楼”的出现，是本港房屋供应扭曲的结果之一。市民愈来愈难负担高昂楼价，间接导致市场对面积细小但入场费较低的“纳米楼”产生需求。2010年的260呎以下单位只占整体一手单位0.2%，2019年其比例却已上升至12.9%，亦即接近每八个新单位就有一间是“纳米楼”。在政府多年觅地建屋步伐缓慢的背景之下，它已成为了无法抽到公共资助出售房屋也负担不起传统私人屋苑的夹心阶层置业首选。

在理想的置业阶梯上，私人屋苑定位本应是为不满足于公共房屋居住环境的市民提供“升级”选项。不过政府处理土地问题不果，公屋、居屋供应不足，结果便是衍生出这种由私人发展商兴建，但居住质素落后于其他私人楼宇的夹心产物。

公私营房屋俱纳米化

另一方面，私人发展商的单位愈㓥愈细，部分亦源于《建筑物条例》的变相鼓励。发展商纷纷用尽条例内的“豁免楼面面积”，在本已细小的屋内建造露台、工作平台以及玻璃幕墙等，借此扩大楼宇建筑面积，但市民单位的实用性却因而大减。加上屋宇署分别于1997年及2011年放寛条例，亦让发展商能更容易使用黑厕及开放式厨房设计。

讽刺的是，政府不止在条例上无力遏止“纳米楼”的出现，本身甚至还成为了“纳米楼”的供应者。以去年中发售的绿置居计划为例，当时柴湾蝶翠苑及青衣青富苑共3,696个单位，连同少数绿置居货尾单位，其中便有近23%单位的实用面积少于200平方呎可见当局在“纳米楼”问题上可谓其身不正、带头害人。

发展商与政府面对“纳米楼”的立场出奇一致，更侧面反映政府在房屋供应上的“追数”思维。政府但求房屋供在数字上追赶进度，于2011年至2014年间推出的多块地皮上加入限量条款，为该地盘的单位数目设定下限。根据本土研究社的调查，23个“纳米楼”项目中有15个设定了限量条款，近1,500个单位在其下建成。直至2014年12月，政府抽走限量条款时的原因亦非考虑居民居住环境，只表示“市场亦会就着这个个发展方向来来开则”，“纳米楼”反而变成发展商与政府各取所需的默契，前者需要赚钱，后者只重视数字。

土地政策不止限呎

目前政府部门对于何谓“纳米楼”并无统一标准，本土研究社调查时将“纳米楼”定义为260呎以下单位，也是参考市建局在2014年后与发展商订明“最细单位不可少于260平方呎”的指标。楼宇面积愈来愈小的趋势并非今日开始，市建局能够在与发展商合作发展的楼宇上加入限呎条款，有关例子固然值得政府参考、推而广之。

不过单凭限呎本身并不足以解决住屋问题。限呎后即使新落成单位的面积变大，但在土地供应不变的情况下，单位价格本身亦会跟随呎价变动，变相只令市民置业门槛提高，反而入场费较低的“纳米盘”在市场上亦将变得稀缺。政府若推限呎而欠缺其他配套，短期内也将令到其他居住环境更差的居民更难以解决住屋所需。

政府需要多管齐下，首先带头改正过去政府带头兴建“纳米楼”的错误，加大未来公屋和居屋的平均面积，并且推出租务管制措施施，让无力置业的本港居民亦能负担合理居住环境，而在往后几政府亦应检讨现时《建筑条例》，加上对开放式厨房、⿊厕、露台、工作平台等设计的规限。透过上述措施配合限呎政策，相信就能够杜绝未来再有“纳米楼”出现，真正改善香港市民居住环境。