借壳避税成风　政府必须堵塞漏洞

政府就住宅买卖设下“辣招”，然而避税的手段仍然不少，除了买家假借“首置”名义买楼成风外，透过公司股权转让买卖物业同样是常见手段。财库局近日回应立法会议员提问，当中反映近日“借壳”买楼的情况渐趋严重。政府实施辣招乃为控制投资炒卖需求，促进健康的楼市与住屋分配，但个中漏洞愈见明显，政府必须从速堵塞。

“借壳”转手可避所有辣招

简单来说，“借壳”买卖泛指投资者藉注册空壳公司（即无实质业务的公司）投资物业，并藉转让公司股份变相买卖物业，从此避过多项辣招。举例说，藉转让公司股份的方式买卖住宅只须支付股值0.2%的印花税（由买卖双方各付0.1%），相较一般买家须付出15%的从价印花税，实在微不足道。另外，一般来说非港人购买本地住宅亦须付上高达15%的买家印花税，惟若在“借壳”后转手他人时则可免之。更甚者，业主如在持货不足三年的情况下转售其住宅物业，须缴交税率介乎15%至20%的额外印花税，然而在“公司股份转让”方式买卖物业下则无此必要。当然，买家成立空壳公司买楼时，始终须付出15%的从价印花税，惟日后藉公司股份转让则可避过所有楼市辣招，所以这正是“借壳”买卖盛行的原因。

本土研究社近年深入研究避税买楼的现象。以其报告中的个案为例，一间本地注册公司持有西九龙豪宅凯旋门一单位，其后于2014年以股份交易交式转让至一名内地资深投资者（实际上他亦持有多个西九龙物业），当中交易额约1.4亿港元。如按正常途径，非港人在港购买住宅，当时须缴付23.5%的买家印花税与双倍印花税。但正如前述，在股份转让下买卖双方合共只须付0.2%的印花税，故估计此例可避税约3,000多万。“借壳”买卖利益如此丰厚，渐见成风亦不无原因。

财库局最近回应议员提问，公布出近年税务局接收到“表格IRSD102”数目，由2015至16年度的2,311份大增至2018至19年度的3,400份，升幅高达5成。一般来说，“表格IRSD102”为私人公司在办理股票转让的加盖印花手续时，若在股票转让或最近的审核结算日时持有物业的话，必须填写的表格。更重要的是，若该公司或其附属公司在期间有曾购买和/或出售物业，亦必须填写此表格作申报。换言之，非上市公司如要透过公司股权买卖物业，就必须填写此表，故此政府接获此表格的数量增加，一定程度反映投资者借壳买楼逃税的情况。

“借壳”鼓励投资住宅

“辣招”存有漏洞，势必影响其控制住宅需求的效率，而“借壳”买卖的漏洞本质上更是向富人倾斜，从而造成更大的不公。按理来说，要成立空壳公司买卖楼宇成本不菲，例如需聘会计师每年核数、需律师代买家审查物业产权及被购公司财政等，而且亦不如一般买家可轻易向银行借得按揭，变相需要更多资金，故“借壳”避税并非一般人可轻易为之。但换个角度看，这样的漏洞却变成富人避税的专利，甚至鼓励富人投资、炒卖住宅。

更甚者，此漏洞同样有机会纵容外资涌入本地楼市。政府称楼市中的投资需求有限，但正如本土研究社批评，以2017/18年度为例，涉买家印花税的成交只有4,358宗，而同期转让公司股权买卖物业却有3,396宗，不难估计不少境外热钱已借此避税，意味“借壳”买卖已成便利境外投资香港楼市的缺口。

设立辣招原意为管理楼市需求，抑制多余的投机行为。就公司股份转让所涉的漏洞，政府除了坚称此行为并非常人可轻易操作，就是辩称物业的实益拥有权可能属于购买人以外的人士，即非必为股东。然而不论能否为大众可轻易滥用，“借壳”漏洞所涉的后果明显严重，而随“借壳”避税愈见普遍，政府只再强称公司股东未必为物业真正的实益拥有人，无疑只是自欺欺人。政府必须尽快堵塞漏洞，例如要求公司股份转让的交易同样亦按现行印花税率征税，不应再让投机者借此漏洞觅利，甚至影响香港的楼市与房屋分配。