将积极兴建资助盘　市建局终于“从良”？

特首林郑月娥在2019年《施政报告》表示，将要求市建局在未来重建项目中，积极提供更多资助出售房屋，回应社会需要，政府亦不排除向市建局提供协助。市建局须担当更多社会责任，一直为社会主流诉求，如今政府对市建局有所要求，总算是从善如流。但市建局是否真正“从良”，还视乎其参建资助房屋的力度，与及能否如实应市民需要建屋。

市建局如实“从良”？

市建局以向以逐利为本、忽略照顾重建社区甚至社会需要为人诟病，其重建项目以奢华豪宅见称，不但价钱为公众难以负担，甚至将旧区彻底士绅化，消灭基层住居空间，多年来市区重建赶绝不少低、中收入家庭，换来的却只是市建局数百亿丰厚的盈余，教人难以接受。不少声音一直要求市建局须直视其责，不可继续有负社会期望。特首如今要求市建局须肩负起更多社会责任，总算是踏出改革市区重建工作的首步。

林郑月娥要求，市建局应参考年初推出的马头围首置盘项目经验，于未来积极提供更多首置盘、甚至居屋及绿置居等资助房屋。据悉，政府愿意提供土地及财务资源，希望将市建局的角色，由以往纯商业考虑，改为考虑更多社会责任，从以回应社会诉求。

但市建局是否自此“从良”，依然成疑，毕竟计划细节未定，仍有不少空子可钻。首先，市建局参建资助房屋的力度仍是未知之数。必须指出，发展资助房屋将有损市建局的盈利，而政府现阶段却无指明市建局应在重建项目中提供多少资助房屋，同时却表示愿意批地予市建局发展有关项目，如未来市建局未来只主力在所批土地上建屋，而非在每个重建项目中预留一定面积作资助房屋发展，那么市建局实际上只额外担当发展政府土地的角色，而非从本质上改变其重建方针。再者，即使市建局未来将会在局部重建项目内提供资助单位，但只要市建局自负盈亏的方针不变，而且政府注资金额有限，市建局仍有机会以潜在财赤为由，提高重建项目非资助单位的定价，重建项目的单位价格只会变得更加“离地”。

“首置盘”问题不少

其次，政府虽要求市建局提供更多资助房屋，但似乎以发展首置盘优先。然而有关首置盘的问题着实不少。理论上，首置上车盘为居屋以上的资助房屋类别，其本质可丰富房屋阶梯，照顾未能申请居屋、又有置业需要的中收入夹心阶层。但问题是，与居屋不同，首置上车盘仍与市价挂勾，以致市建局不会因而招致亏损，惟价格是否合理，则见仁见智。市建局去年土瓜湾第一个首置盘便以市价六二折定价，其售价中位数仍为约590万元，可见夹心阶层仍不易负担。更甚者，政府则宣布提升按揭保险计划的楼宇单位价格上限，现价值800万或以下的楼盘仍可申请九成按揭，使上车门槛太减，刺激入市需求，《施政报告》发表当日已见二手楼盘有即时封盘、甚至加价一成的状况，可料未来楼价将会持续上扬，如首置盘仍以市价作基准，恐怕其定价亦会因而扯高，将更难以协助夹心阶层置业。

另外，“首置”本身定义存在不少漏洞。“01观点”早已指出，现时首置客的定义宽松，买家可借未曾置业的亲友名义，大玩财技避税，例如借手上并无持有物业的亲友买楼，及后再透过内部转移转回真正买家手上。诸如艺人谢霆锋般的富有人士，亦曾被指藉其父亲首置身分避税逾550万元，可见如不堵塞首置客定义之漏洞，未来供应有望大增的首置盘或会成为熟稔财技者的囊中物，届时满足的只是逐利的投机者，而非真正有置业安居需要的市民。

市建局如果要真正负上社会责任，藉提供更多资助房屋助市民觅得安居，上述问题不容忽视。长远来说，市建局必须摒弃自负盈亏的营运方针，政府应考虑恒常化为市建局提供财政援助，全力支援市区重建工作之外，并须为市建局逐利为本的营运模式画上句号。至于就中、短期工作来说，政府亦须严格指令市建局须在重建项目中提供资助房屋的份额、种类，同时须要求市建局须以市民负担能力、甚至建造成本价作定价基准，并就此提供足够的财政资助，避免重建单位价格随市价一起脱缰，确保房屋资源的可负担性。另外，政府亦须从速收紧首置客身份的定义，并须为首置单位（不论是在市场或亲友之间的转让）均须设下较长的禁转让年期，彻底禁绝有人藉首置漏洞购买资助单位投机的情况。