“规划储备”隔靴搔痒　市区重建须摒弃自负盈亏原则

月初，市区重建局正式向中西区的贤居里项目提出收购建议，作价以实用面积每平方呎24,051元计算，再度打破历年的出价纪录。不过，由于本港正受众多不明朗因素左右，周日（18日）行政总监韦志成发表网志，向公众解释“规划储备”对管理财政风险的重要性。但是，受制于自负盈亏的财政原则，即使规划储备能为当局防患未然，夹心阶层亦未必可惠于重建项目。归根究底，市建局在重建置业阶梯的应有功能，本来就是难在“法定机构”和“市场机制”取得平衡。

韦志成指出，面对楼市波动周期，市建局建立中的“规划储备”，可确保财务的长远稳健和可持续性。所谓的规划储备，是该局“选择旧区适当位置作全面的研究更新规划，释放发展潜力，综合重建、复修、保育、活化及改造重设五大业务（5R）”，以尽早开展各项前期的可行性规划和研究。现时，储备已有收购成本总值逾一千亿元的项目，而适时推出储备项目对市建局而言，可“顺应楼市价格波动，降低收购成本，使市区更新工作能持续发展。”

若纯粹以自负盈亏的原则出发，市建局着手筹备的储备，毫无疑问是出于普通地产商的风险研判。过去十载，本港楼价不断攀升，连带属重建地段的物业成交价亦水涨船高，迫使当局须不断提高收购作价，提升业主出售物业的诱因。然而，若未来发生经济下行或衰退，导致楼市下滑，市建局亦自然要按照市况，调整项目售价，出现“高买低卖”的情况，对自负盈亏的营运模式构成沉重压力。

所以，规划储备的首要考量，是要确保日后建成和卖出的项目至少可收回成本，但上述贤居里项目，或是同区的崇庆里／桂香街发展项目，收价成本动辄每平方呎都高达两万多元，即使当局按规划储备提前锁定潜在项目，本港楼价与购买力严重脱节仍是既存实况，即使有能力支付首付，供楼过程和成本亦不会见得合理和正常。再者，规划储备的应用充其量只是财务上的风险管理，蹩足郎中，不但难以解决市建局“两面不是人”的根本矛盾，也难助港府重建置业阶梯。如前上述所指，规划储备仅是欲盖弥彰、反见先天缺陷的安排。要根本地解决现况，港府必须改革机构的财务安排，从制度上彻底改变市建局的营运模式。

须知，市建局有别于地产商之处，在于其法定机构的功能和社会责任不能完全被“市场逻辑”取代。在自负盈亏的原则指导下，市建局要不是把原址旧楼改建成高楼大厦，就是与发展商合作兴建商住两用物业（如早年的K-11综合发展区），以提升发展潜力，增加收入，抵销在收购业权的沉重开支。可是，这种发展模式不但破坏原有的城市景观（如“牙签楼”），也必然导致当区的常住人口和商业活动增加，增加交通和道路的使用量，但在社区乘载量不变（或没有大幅提升）的情况下，不少工程难言是符合《市区重建策略》的主要目标。

平情而论，港府过去多年录得巨额盈余，但在运用盈余时却显得非常保守，未能善用财政资源，还富于民，那又为何不在市建局引进类似“房屋储备金”的做法？2014年，港府因房委会陷入财政压力，宣布拨出部分盈余成立房屋储备金，以支持公营房屋发展计划。然而，市区重建和公营房屋计划的公共目标同是市场无法协调，而“行之无效”的自负盈亏原则，亦容易造成重建地区士绅化，新盘“纳米化”等失衡的底因。

更重要的是，政府若能重设财务安排，废除自负盈亏原则，改由港府和市建局共同议定发展方针，宏观地协调房屋政策，再经立法会议员审议、批出，便可释出法定机构的能力，协助政府重置资助房屋市场的置业阶梯。例如，市建局可考虑将早前马头围道／春田街 “港人首次置业”先导计划恒常化，在设有转售限制下，为不符合申请居屋资格、却又未能负担私营房屋的较高收入人士及家庭，提供更多置业选择，满足各阶层的置业需求。这才是远较“规划储备”来得积极和长远的革新安排。