市建局谋利作风不改 市区更新从何谈起？
市建局行政总监韦志成周日（9月1日）发表网志，认为未来重建工作负担浩大，社会不可“管中窥豹”，只看市建局的财政状况，或以为只要有政府支持，就认为可轻易解决问题。另外，他亦反对改变市建局角色，如将部分市区更新项目用作发展公营房屋。
市建局囿于自负盈亏的原则，多年来有负“以人为本”的重建宗旨。然而连番“韦论”均显示，市建局不认为其目前运作有何不妥，实教人担忧本港未来市区更新的前景。
市建局敛财 始是问题关键
韦志成批评，在考虑市区更新所涉的财政来源，不能单看市建局财政状况、或简单以政府作财政承担开脱。他以未来油旺重建为例，指出市建局若要在未来重建超过3,000幢楼龄超过30年、地积比已耗尽或所剩无几的楼宇，单是收购成本已达1.1万亿元，而市建局于过去18年所累积的资产净值仅为470亿元，既未能应付油旺重建，更难以处理香港市区更新。故此，市区重建所涉的庞大开支，始终须由纳税人支付，而整体社会环境和经济发展稳定是关键因素。
毋庸置疑，经济民生稳定，自然便利市区重建，但这并不代表市建局的工作和作风不存问题。市建局一直被批唯利是图，自成立以来经常高估重建项目开支，对外宣称财政“告急”，惟最终多次错估开支，重建项目获利甚丰。个中关键，正是市建局先以当下市价收购旧楼，在于数年后楼价上升后，将地皮招标予发展商作豪宅发展，赚取丰厚溢价。市建局成立十八年来，几乎大部分时间录得盈余，只有6年录得亏损，而且其中4年为成立初期。已完成的28个项目当中，市建局赚取逾226亿元。往绩在前，市建局实难以令社会信服它未来将迎财政危机。
有鉴于此，公众实有理由怀疑市建局再次高估油旺重建的开支，甚至借机要求政府提升该区发展密度，提升利润。当然，市建局声称油旺重建的成本高达万亿，属史无前例，当局自有理由“严阵以待”，但这却不能忽略油旺重建计划实为25年之事，只要分阶段进行，并非不可能之事。而且如今地价今非昔比，重建成本创新高亦为预料之内。市建局夸张其辞，如同恐吓公众。
至于由政府参与及分担财政压力之说，正是针对市建局囿于自负盈亏原则。诚然，未来经济前景波谲云诡，政府必须审慎理财。但是，过去十多年正是政府过于谨慎，放手将市区重建全交几乎与私营机构无疑的市建局手上，才误下祸根，异化市区重建工作，政府自有责任拨乱反正，改革利润主导的重建模式。正因过往经济繁荣，库房早已积累过万亿盈余，政府理应将经济成果用于市区重建上。
承担社会责任 市建局应当仁不让
另外，社会有评论认为市建局应改变角色，将部分市区更新项目用作公营房屋，并由政府提供财政支援，韦志成回应指市建局无须作此改变。他再次诉诸市民“付账”的理由，认为项目如用作公营房屋发展，所涉的庞大收购及发展成本，便必须由公帑支付，公众必然负担沉重。然而，发展公营房屋一直所费公帑不少，如政府免除房委会公营房屋项目的地价，市民一样须为此“付账”。以公帑兴建公屋，社会并无强烈反对，因为迫切的房屋问题与社会需要，足证有动用公帑之必要。再者，即使重建项目兴建公屋成本较一般批地做法为高，但目前土地供应前景未明，未来公屋供应仍然极为短缺，政府有理由藉市区重建增加公营房屋供应。
平情而论，韦志成并非反对于重建项目中提供资助房屋，只是认为其前提有三：须有充裕的土地与财政拨备；不影响市建局的法定职能与旧区更新工作；及市建局不改变其角色。在此情况，市建局可提供资助房屋，甚至研究以“楼换楼”的方式，取代现有“七年楼津贴”的现金补偿。但理想归理想，正如前述，未来土地、资助房屋供应似乎只会严重不足，市建局没理由不负上社会责任，利用旧区土地兴建更多可负担房屋，以舒缓社会迫切的房屋问题。更甚者，市区位置优越，资助房屋的比例过低，中、低收入家庭住在市区的机会因而见绌，市建局既然主责市区更新工作，对市区土地运用举足轻重，那就不可对此状况视而不见，应恒常地在重建项目中提供资助房屋，平衡不同阶层居于市区的机会，促进空间公义。
谋利思维不除 原区安置从何谈起？
更重要的是，若市建局自负盈亏、甚至利益主导的营运模式不改，社会难以寄望市区更新会有变革。以韦志成所提及的“楼换楼”补偿方式为例，市建局2011年已在实施，做法大概是在重建原址中留下若干单位作换楼之用，受影响的重建业主可选择领取“七年楼津贴”，即以同区楼龄为七年的私楼单位市价作估值的现金赔偿，或以该笔津贴购买日后重建项目落成的单位。但问题是，重建项目的估计呎价定必较旧楼收购价为高，意即重建户难以该笔津贴，在重建项目中购下面积与其现居相等的新单位。如他们要继续居于原区，要么购买面积较小的重建单位，或是于原区购买楼龄较高的旧楼单位，要么须另行加钱，才能购买面积接近、或相等于原址的重建单位，此举变相“倒贴”，更遑论业主须在重建项目落成前自行另觅居所，造成额外的居住成本。故此，市建局的“楼换楼”补偿一向为重建户嗤之以鼻。
显然而见，重建户期望的“楼换楼”，是在居住原址换得面积一样的重建单位，这才能达致真正的原区安置，避免对重建户起居做成重大改变。现韦志成称可研究“楼换楼”补偿方式，到底多大程度能改善现有做法，仍然成疑。如市建局能真正允许原址安置，减低甚至免除他们原址安置于面积一样单位的成本，固然理想，但囿于自负盈亏的考虑，市建局会否愿意作出此重大让步，似乎教人不感乐观。
韦志成称，只从市建局角色与财政管理角度评论，形同“药石乱投”，无助处理旧区环境、改善市民生活问题，但他未能认识到市建局敛财，以致忽略其应有社会责任的事实。市建局改革或许未能尽然解决所有问题，惟绝对为完善未来市区更新工作的必要条件，市建局及政府不应再三回避。