【卖公屋】租置计划无理性可言 民主党不应一错再错
上周二（5月28日），民主党立法会议员尹兆坚公布4至5月的电话调查结果，指受访的公屋居民、轮候册上合公屋资格人士大多希望购买公屋单位，他进而建议政府重推租者置其屋计划，将出租公屋售予合资格人士。出租公屋是社会安全网，任何有机会缩减其规模的政策，理应反对。然而，自港同盟（民主党前身）开始，不少视维护社会分配正义为己任的民主派政客已支持出售公屋，想不到多年后，新一代民主党人仍执迷不悟，试图让租置计划死灰复燃。
一切要从上世纪八十年代说起。当时，各国政府为了减轻公共财政负担，纷纷将公营服务私营化，公共房屋也不能幸免，这些公共财政措施背后的理念被归纳为新自由主义。1981年，香港的宗主国、公共房屋的先行者英国实施了购买权（Right to Buy）计划，将市镇公寓（Council House，类似香港的出租公屋）出售，减轻财政负担。
港英政府紧随其后，计划缩减出租公屋规模。1985年，政府就《公屋住户房屋资助问题绿皮书》作咨询，初步点出了“富户”及公屋出现亏损问题。1987年，政府推出《长远房屋策略》（下称《长策》），大幅更改当时的房屋政策，要点有三：一，房委会改为自负盈亏；二，将来房屋供应以私人主导；三，将来公营房屋以居屋为主，出租公屋为次。
1989年，政府推出租置计划，指定公屋屋邨住户可购买其所住单位。可以推测，租置计划有两个目的：一，房委会在1988年开始自负营亏，长远来说，出售公屋可以减轻维修开支，短期内也能够增加房委会的财政收入；二，政府于1989年正式推出富户政策，向“富户”收取双倍租金，租置计划可吸引“富户”购入单位，房委会不用再资助“富户”。
使用价值与交换价值矛盾难调和
惟因定价太高，在计划首付6,897个合资格的住户中，只有510（即7.4%）个住户有意购买租置单位。当时绝大多数立法会议员原则上同意计划，只批评单位的售价过高、转售规管太严，以致乏人问津。港同盟的立法会议员李永达于1991年提出动议，建议政府就租置计划再作咨询，并提出公屋价格不应与私人物业挂钩，但原则上他不反对出售公屋。
从当时的争议可看到租置计划的问题：难以调和“使用价值”与“交换价值”的矛盾。既然购买公屋的支出比租金高，买家必然期望买入单位后能释放房屋的“交换价值”，将单位转售图利。但公屋属公共资源，理应维持其价格于“使用价值”范围，不容炒卖。若规例上容许释放“交换价值”，买家最终则需要补回地价，并等待一段年期，才可以出售单位。
由于补地价制度的存在，如非同步放宽转售限制、降低补地价金额，就算当时港英政府听从港同盟建议，降低租置单位的售价，也难保租置单位能够大量售出。但与此同时，一旦同步降低转售限制、房屋价格，公屋则会沦为炒卖工具，并导致出租公屋流失，变相迎合了《长策》置业主导、缩减公屋规模的主旋律。
尹兆坚在二十八年后提出的租置计划倡议，显然没有完全汲收教训。他一味强调很多公屋居民、合乎入住公屋资格者欲购公屋，同时建议新租置单位设十年转售限期，而且只限出售予绿表人士。简言之，这项倡议试图压抑单位的“交换价值”，使其价格贴近“使用价值”，但这仍不保证新计划切实可行。
若这项租置计划落实，购买单位的主要会有三类人：一是害怕受富户政策影响者；二是希望取得单位自由继承权者；三是只求安居，但拥有置业梦的基层。
收回公屋单位数量势减少
近年，政府不断修改富户政策，同时以绿置居取代部分出租公屋供应，以期让“富户”迁出。惟楼价失控，居屋、绿置居杯水车薪，在未建设适足居屋的情况下，富户政策无异于赶狗入穷巷，情况与八十年代相差无几。也许因为如此，民主党才会建议重推租置计划，给公屋“富户”一艘救生筏。
问题在于，如果民主党真的希望政府停止打击公屋“富户”，只要直接争取暂缓富户政策即可，甚或要求政府收紧绿置居的转让限制至只能售予合绿表资格人士，以及降低绿置居售价供“富户”购买。从政治现实观之，重推租置计划的政治阻力并不比这些倡议低，以如此迂回的方式解救“富户”，令人费解。
更重要的是，所谓的新租置计划虽可阻止公屋单位流进私人市场，却仍流弊丛生。如前所述，购买租置单位的市民包括希望取得公屋自由继承权者，在现行规定下，60岁以下的非户主配偶住户要继承公屋单位，大多数都需要通过入息及资产审查，如果超出限制，单位将由房委会编配给有其他有需要人士，在2008年至2013年间，每年由房委会收回的公屋单位数量介乎5,000到10,000个。
由于民主党未有建议废除绿置居，而租置单位不是新建单位，售价必然比绿置居低。1998年，董建华政府推出回归后第一份长远房策时重推租置计划，以计划首年最优惠价的单位为例，99%的单位售价都低于30万元，包括差饷、地租、管理费及按揭还款在内的每月房屋开支仅为当时月租的0.9倍至1.5倍。民主党新租置计划建议的转售限制比1998年时更严，故售价照理更低，到时相信将吸引一批欲将单位留予子女的市民购买，房委会收回的公屋单位数量势必下降，影响编配。
若进一步推演，将会有以下情况出现：一些本有自置物业的子女，会代父母购入公屋单位，以期在父母去世后继承租置单位，再将本用于自住的私人物业出租或出售牟利。其实，绿置居计划已经容许这类操作，但租置计划的价格较绿置居低，成本也因之降低，藉公共资源释放私产价值者势必增加。如此说来，新租置计划其实是另辟蹊径，助业主释放自住物业的“交换价值”。
支持新计划的人或许会说，只要限制继承权，问题即可迎刃而解。但是，租置单位若有如此严谨的转售、继承限制，市民购买到的仅余有限的居住期，那么租置计划的性质，根本无异于预付租金，可有可无。
令人大惑不解的是，尹兆坚去年曾对政府将绿置居与出租公屋合并计算的做法大加鞭挞，认为是误导公众。重推租置计划与之性质相差无几，分别只在于租置单位不能在市场自由转售，但两者同样会因继承权令公共资源流失，反对前者而支持后者，其实是自打嘴巴。
另外，对于只求安居但渴望置业的基层市民来说，他们也许负担得起新租置计划出售单位的价格，但仍有机会要背负沉重的维修支出。在1998年的租置计划，政府出售单位前会为业主修葺物业，并且注入维修基金，减省业主往后的维修支出。然而，一来购入物业后，业主将终生拥有单位的业权，长此下去维修基金终会消弭殆尽；二来公屋租户不一定有意购买单位，一幢大厦内随时会同时有租户和业主居住，业权不清，令维修责任不知谁属。就此，尹兆坚建议政府应在维修方面承担更多，但站在政府的角度看，既然已经出售单位业权，又为何要负起这责任？既然要政府负起维修之责，又为何不维持现状？
政府恐借机推卸建公屋之责
整体而言，新租置计划缺乏合理性，政治阻力恐远比其他保障公屋“富户”的可行方法为多，作此倡议完全是多此一举。自八十年代起，政府一直有意缩减出租公屋的规模，以减低房屋开支，新租置计划一旦被政府部分接纳，更有机会画虎不成反类犬，助政府借机推卸兴建出租公屋之责。
同样需要正视的，是置业欲望不是完全基于理性，为政者应匡正社会风气，而非顺民粹而为。1998年的《长远房屋策略白皮书》明言，租置计划能维持社会稳定及培养市民的归属感，但我们断不应将社会稳定与置业混为一谈，安居本应建基于可负担居所，无论租售均能够达致这个目的。
如前所述，1987年《长策》令香港走上置业主导的歧途，其祸害延续至今。新租置计划虽可见民主党极欲在出售单位之余防止公屋市场化，但亦可见其仍陷于置业主导的桎梏中。
话说回来，我们何不为基层争取更低廉的公屋租金，反而争取重推租置计划？这恰好反映另一问题，到底香港的反对党在反对什么？也许他们认为政府做的大部分事情都是错的，但他们提出的许多建议何尝不是荒谬的一体两面。一直以来，官员、商界、政治人物、市民都对置业主导少有质疑，惟其弊端已昭然若揭。“土地大辩论”结束不久，政府指未来将有3,000公顷的土地供应，各界应敢于创想，提出方略，而非画地为牢、任由置业主导的意识形态幽魂徘徊香港，愚弄一代又一代人。