【租务管制．倡议（三）】避免弄巧反拙 该如何限制租金？
租务管制究竟应如何设计，是焦点问题，设计不好，还是会有不利社会或政策目标的情况发生。因此，租务管制既不是僵化、教条式的政策，更不是毫无策略的乱施政，而应该有很强的针对性。
【租务管制．倡议】专题
一. 公屋上楼无期 如何解燃眉之急？
二. 干预市场、反增空置率？ 破解四大疑虑
三. 避免弄巧反拙 该如何限制租金？
要妥善实施租务管制，应该将租住权保障、租金管制、空置税三者并下，而当中最核心且最具争议的，莫过于租金管制。租金管制是对市场的介入，但那不是为了与业主为敌，其用意是要确保中下层市民能以合理价格租住房屋。基于政府的土地及房屋政策失误，政府扮演调节者角色无可厚非，过程中可能触动业主利益，但为了保障大众，这也是逼不得已。就此，租金管制可以将物业年龄与租户收入两者列作筛选条件，然后再为各类住宅订立建议租金，以确保政策能惠及真正有需要的人，同时避免过分影响私人住宅市场的调节机制，以平衡投资者的资产增值权与大众的居住权。
一、所有物业也需租金管制？
租金管制会降低物业回报，进而使住宅单位贬值。现时楼价与市民负担能力脱钩，降低楼价本来并非坏事，但以法例设置租金管制，亦令人担心发展商会因此而不愿推出新的住宅项目，减少私人住宅单位供应量，影响需要租住或买卖私人住宅的市民。
租金管制的目的是帮助经济能力较差的人，故推行时必须考虑如何避免租金管制带来不必要的影响。具体可以依住宅物业的租金水平作划分，只有租金水平达到一定以下的单位，才会受租金管制所影响，在以上者则不在所限。这样设计既简单清楚，亦节省其他复杂的标准，以便政策快速生效。租金管制的援助对象，除了基层市民外，亦应包括夹心阶层。在实际推行前，应该进行更仔细的调查和讨论，了解夹心阶层的租住情况，再行厘定租金管制保障的对象（依一定租金水平）。
租金管制本身只是暂时措施，执行时间有限。而且，租客各有不同需要，亦不会单纯因租金管制而改变其租住习惯。社会无必要过份担心其对长远私人住宅供应有太大影响。
二、租金管制应如何实施？
香港曾执行只限制租金升幅的管制措施，例如“每两年加幅最多为15%”。然而，在今时今日，若租金管制只限制增幅，而不对实际租金数额作规管，恐怕无法帮助基层与夹心阶层。须知道，现时的租金异常高昂，如果不减轻租金的绝对值，那将是“远水难救近火”。而且，立法生效需时，如果只限制增幅，业主有足够时间将租金提高，减少将来不能自由加租的损失。
租金管制可因应不同类型的住宅单位（考虑地区、楼龄、大小等）设立标准租金值，并定期更新（例如每季更新）。住宅租金与标准租金值的差距不能多于一定幅度（例如5%或10%）。政府可参考外地设立租务裁决委员会，负责厘定标准租金和仲裁租务问题。其实现时差饷物业估价署也会定期对住宅物业估价，以作为征收差饷的参考；若借用这些数据厘订标准租金值，并不会有太大的行政成本。而且即便有一定行政成本，政府也应该借此对管理房屋市场和产业做更完整的基础设施建设，长时期监控住房问题的解决情况。
另一方面，租金管制会令住宅回报率下降，有评论担心业主不愿意维修单位，长远而言令房屋质素下降。就此，政策可考虑容许业主以装修理由适度增加租金。而且单位品质下降，其应收租金亦应该相应下降，故此实无须过份担心。
三、公营房屋才是治本之道 租务管制可适时检讨
即便如此，租金管制孤掌难鸣，还须配合空置税和物业空置税，形成整体的租务管理，才能更有效减轻中下层市民负担。但归根究柢，楼价与租金过高，最大原因在于政府的土地与房屋政策不善。必须强调的是，多建公营房屋，增加公屋与居屋的供应才是解决问题的根本方法。
“租务管制”包括了不同的元素，包括了租金管制、租住权保证、租务市场变化管理等，这都应该在不同情况下有不同的部署与安排。当中保障居住权的措施，包括延长中止租约通知期，以及规定业主须有合理理由才可终止租约等，其争议相对较少，而且介入市场的程度较低，可以长期保留原则上。但租金管制，以及相应而来的空置税，则为过渡政策，政府应在其间争取时间，加快建造公营房屋的步调，并且因应实际情况作修改，甚至最终取消。
房屋是市民基本生活所需，政府有责任确保所有人皆能有适足居所。投资者的资产增值权与大众的居住权，两者原则上不应对立，只是现在市场失灵，政府又不履行监督责任，市民才会极力强调后者。若然政府能通过公营房屋保障市民的居住权，私营住宅自然可以继续维持其商品特质，根据市场需求定价。须知道，倡议设立租务管制并非要与业主为敌，而只是应对市场失控的暂时措施；一旦人人均有适足居所，即使没有租务管制，那又何妨？
房屋是市民基本生活所需，政府有责任确保所有人皆能有适足居所。投资者的资产增值权与大众的居住权，两者原则上不应对立，只是现在市场失灵，政府又不履行监督责任，市民才会极力强调后者。若然政府能通过公营房屋保障市民的居住权，私营住宅自然可以继续维持其商品特质，根据市场需求定价。须知道，倡议设立租务管制并非要与业主为敌，而只是应对市场失控的暂时措施；一旦人人均有适足居所，即使没有租金管制，那又何妨？
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