楼市离正常化仍远　按揭成数不宜放宽

财政司司长陈茂波将于2月27日公布《财政预算案》，近日不只一次提及要研究放宽按揭成数，帮助有供款能力但首付不足的上车客置业。
毋庸置疑，协助市民有安稳居所是政府的任务，但与此同时，它亦要避免楼市过热、楼价偏离正常水平，否则可能陷置业港人于险境。在两者不可偏废的大前提下，放宽按揭成数须慎重为之，不能轻率行事。

财爷陈茂波周日（1月6日）在网志指出，按揭比例较紧，令市民即使有能力供款，却因首付不足而未能置业安居。他认为，政府可以考虑“在不致令楼市‘火上加油’、不影响银行体系风险的前提下”，研究帮助有能力供款但首付不足的上车客，“还可以让买家有更多在二手市场选购单位的机会”。

在草拟财政预算案时期，司长提出这一说法，或是想在市场试水温，了解社会对于放宽按揭成数的看法。不令人意外的是，部分亲商界议员随即附和，例如自由党立法会议员钟国斌指出，政府早就应该放寛按揭成数，并谓相信当局已压抑住宅炒风。他认为目前不少人因为经济能力有限，而要父母出手代为担保置业，钟国斌建议放寛这类买家的楼宇按揭成数。

楼市调整不一定持续下行

固然，香港楼市近来稍呈跌势。中原城市领先指数CCL在去年底连跌13周，累计下跌6.55%，反映楼市降温。但第一，即使楼价平稳发展甚或掉头向下，也不代表香港楼市回复正常水平，不少楼盘成交的呎价动辄两万港元，远非一般市民能够负担，他日楼价大跌，此刻上车的市民只会恨错难返；第二，13周跌势很可能只是技术调整，踏入2019年，中原三大指数已经转跌为升，尽管升幅轻微，但已反映房屋市场的复杂性。

由此可见，若然因为一时三刻的调整，而声称楼市已经回复正常或炒风不再，可能是不负责任的说法。正如陈茂波亦自言，必须考虑楼价变化、成交量、未来供应量等四项因素，才能判断是否适合放宽按揭成数。

调控政策须慎防“托市”

从理念而言，过去几年香港楼市升温，令置业成本愈见增加，在市场逻辑主导之下，买家亦往往迫于时势，以过高价位买入单位。面对如此风高浪急的环境，政府理应助市民保持清醒，而非利用政策吸引市民入市。官员应该负起社会责任，引导置业需求，而按揭成数恰恰能测试市民的承担能力，让他们量力而为。贸然放宽，可能会增加市民购买不合理价格物业的动机，令未宜置业的市民入市，最终与协助市民的目标背道而驰。

更重要的是，政府以至社会一直过于强调置业的必要，进一步巩固这种买楼迷思。但事实上，安居乐业与置业本来是两个概念，在一个健康的社会，私人物业市场和公营房屋应该并驾齐驱，各自满足不同需要。所以，按揭成数的决定必须与宏观房屋政策一并考虑，在协助上车客入市以外，必须同时增建公营资助房屋，重新确认适足居住是一项基本权利，有系统地令楼价有回到合理水平。

说到底，“上车难”只不过是房屋问题的一个表象，一边调控楼市，一边在楼价高企之际助市民“上车”，很可能只是病急乱投医。这样既不能根治问题，更会带来反效果。