【土地大辩论】政府要有方法迫使地产商交出土地

土地大辩论开始，各大持份者也开始表态。有发展商向传媒表示，赞同公私合营方案，更认为如果发展商反对开拓土地，最终只会“冇嘢可以发生”。这种说法纵然傲慢，但发展商在新界大量囤地，政府选择与他们合作，的确可以免却很多“麻烦”。但这种合作必须是建基于一大前提，就是“合作为民”。若然发展商只知藉土地大辩论及其后续开发项目，牟取暴益，而非为广大的㓥房户、挤迫户、挨贵户解决问题，那政府就绝对不应妥协。因此，在与发展商“讲数”之前，政府须留有后着，向惯于杀鸡取卵式发展的本港地产商，亮出清晰的红线，才能定立最合适的发展方案。

这条红线，就是土地供应专责小组主席黄远辉提到的，我们要为下一代建立由政府主导的土地储备。关于这一点，《香港01》是深表认同的。香港可供开发的平整土地并不多，是极为珍贵的资源，其中最多的土地类型就是农地。地产开发商早就留意到农地奇货可居，因而四大地产商均大量囤积农地，乐此不疲。地产商囤地之后，可以透过申请转换土地用途，把农地转作住宅用地，兴建不同种类住宅并大举获利，也早是社会中的“公开秘密”。反之，政府却长期只知在需要用地时，方“努力”造地。大家都知，可开发土地不会凭空诞生，政府因为自己的短视，官员只能苦着口脸对社会说句：“我们没有地”。

所谓的“公私合营”模式，就是建基于这种不公平的土地支配及运用能力之上，手上无地的政府，只能哭求坐拥大量农地的发展商，盼望对方施予援手。双方权力与能力如此不平等下，商人根本不可能与政府公平谈判，一定会“趁你病，攞你命”，漫天开价，务求在交易之中获取最大利润。

在商言商，地产商谋求利润最大化，本是对股东负责任的行为。但土地、房屋问题，事涉重大公众利益，在社会大众未能获得合理价格与面积的居住环境（也就是我们一再提及的“适足住屋权”）前，并不应沦为私人资本会生金蛋的鹅。也就是说，政府在房屋市场价格与供应调节机制失衡时，就应该采取适当的政策介入措施，不但要控制失控的价格，更要确保土地供应不会出现危及社会整体利益的断层。

不要误会，我们不是要堵塞发展商的财路，只希望他们能多负点社会责任，不要赚得太尽。毋庸讳言，香港的各大发展商，已经从香港的发展历程中，赚尽红利，造就主宰香港经济命运的多所巨型企业。在香港急需用地的时候，如果他们只知利用历年来所囤积数以千公顷计的土地，继续赚到尽，不顾民生、经济发展所需，是怎样也说不过去的。

要迫使地产商同意，以合理价格把手中的农地卖给政府，说起来容易，做起来则艰难。但艰难并不代表不可能。《香港01》已提出两种方案，一是要求政府动用“尚方宝剑”《收回土地条例》，以凌驾性公众利益为由，收回农地；二是要求政府尽快修改条例，禁止私人申请转换土地用途，发展商要使用土地，唯一方法就是把农地先以农地价格售予政府，政府以此为主要途径，建构公家的土地储备，再由储备中卖地予私人发展商，或用于兴建公屋。

可惜的，不论是政府官员，或是“土地供”成员，在如何“具效益地”使用新界农地的问题上，似乎已经“预咗要益”发展商，具前设地提出公私合营方案。这样处理，无疑就是否定了先收回农地，然后才考虑发展方案的可能，也就是由政府独力开发相关土地，全数用以兴建公屋就变得不可能了。这算是什么景况？大概就是跟你的谈判对象说，“我是一定会跟你合作的，请你开条件”——天下间大概没有更为愚蠢的谈判方式。

政府如果能够放下“跟地产商打官司很麻烦”的心魔，这场土地大辩论大概注定会变成地产商的大宴会——纵使黄远辉再有心，他也难以控制现时过亲欠清的政商纽连，做出有违“土地供”小组意愿的行为。甚至可以说一句，这也许是连林郑月娥都难以有把握可以肯定的。所谓独立于政府外部的组织，可以由什么人组成？还不是界别内的专业人士，甚至是既得利益者？

不过，我们虽然反对现阶段推行公私合营，但也不急着完全否定它。谈判必须要有筹码，要令发展商知道这次的大型合作，本质是为民谋利，而不是为商谋益，就要确切地令他们知道，如果不配合政府的大方向、大谋划，政府就会动用《收回土地条例》，或禁制转换土地用途，更不会因为惧怕法律问题而退缩，迫使其妥协。只有在这样的红线之上，政府才有足够的“底气”向发展商亮剑，要求他们只赚取合乎社会期望的利润后，就把所有发展精力集中于兴建公营房屋，更要确保整个合作机制可以在阳光下运行，完完全全接受市民大众的监察。

话说回来，政府现时欠缺施政公信力，要做到上述要求，比起果断收回地产商农地，相信会更困难吧？