【土地大辩论．懒人包】一文睇晒土地供应方案优缺点

“土地大辩论”明日（4月26日）开锣，《香港01》整合土地供应专责小组过往14次会议讨论的土地供应方案，并归纳相关优缺点。小组最终向公众咨询的土地选项为何，仍要拭目以待。

短中期方案

1. 私人土地 / 公私营合作

面积：约1,000公顷估计可建单位：13.8万至27.3万伙

✓利用发展商建筑及推广专长，提供可负担房屋，纾解建资助房屋压力✓就较大范围的地区同时照顾发展商及政府利益✓可释放未被善用的私人土地资源✗    引起“官商勾结”的疑虑✗    运用《收回土地条例》需在法律等理据方面进一步咨询法律意见✗    削弱本地农业及对具高生态价值的用地构成威胁

2. 私人游乐场地契约（以粉岭高球场为例）

面积：172公顷估计可建单位：4,600至1.32万伙

✗    政府或需考虑迁置相关体育会（及其设施），才可释放该用地✗    需考虑到私人体育会在体育“普及化”、“精英化”、“盛事化”等政策目标方面所作的贡献✗    要探讨是否需觅地重置，释放用地需要一定时间

3. 推展土地用途检讨及改划

✗    当地社区很多时候不会欢迎有关改动✗    要考虑现有公共设施及交通网络能否应付人口增长✗    法定改划的流程一般需时约11 个月，但可能因争议大而延长程序

4. 空置土地 / 短期租约土地 / 临时政府拨地

短期租约面积：2,450公顷估计可建单位：约33.8万至66.1万伙

临时拨地面积：3,340公顷空置政府土地：140公顷

✗    某些乡郊地区空置地夹在村屋、棕地、私人农地间，不适合发展

5. 占地广阔的康乐设施用地

数量：95幅

✗    设施广为公众使用，多毗邻住宅或商业区，可供迁置机会不大

6. 空置校舍用地

数量：183个

✗    须考虑现正运作机构服务市民的功能✗    某些社福设施有特定的选址或作业要求

7. 棕地

面积：约1,300公顷估计可建单位：17.9万至35.6万伙

✗    部分棕地分布零散，即使整合发展，规划格局亦未必理想✗    部分位于相对偏远地区的私人土地，与生态敏感地区或山区相邻✗    部分土地如锦田、石岗区，受制机场高度限制，发展潜力较低✗    重置棕地作业者或推高这些行业营商成本，影响最终用家的支付成本

中长期选项

8. 重置内河码头及东青山湾填海

内河码头面积：约65公顷东青山湾填海：68公顷估计可建单位：2.2万伙

✓    龙鼓滩填海计划可提供契机✓    可在用地兴建多层大厦容纳工业与棕地作业✓    为内河码头和附近用地的房屋发展建议带来规模效益✗    发展房屋要先重置附近工业设施✗    内河码头用地受机场三跑系统的高度限制影响✗    要解决为道路带来庞大交通流量影响✗    住宅用地可能与周边土地运用存在冲突✗    青山湾是香港主要船籍港，填海会对渔业造成影响✗    青山湾毗邻商业捕渔区，填海将对生态、渔业及其他环境造成影响

9. 中部水域建人工岛

面积：约1,000公顷

10. 维港以外填海​

面积：400公顷 - 490公顷估计可建单位：19.1万至34万伙

✓    填海能创造大片新土地，可为新社区的综合规划提供较大弹性✓    不需收回私人土地及安置居民，对现有土地用途影响较少✓    是建立土地储备最合适可行方法，以应付社会不断变化的需求✓    可接收处理本地产生的公众填料✗    部分填海地点邻近生态敏感区，并会造成空气污染、噪音等问题✗    需要大量资本投资，土地发展过程需时10 年或以上

11. 推展新发展区 / 新市镇扩展项目 / 综合发展区/ 市区重建

已规划的新发展区及新市镇：1,142公顷综合发展区：614公顷

综合发展区：✗    由规划到落实需时长，由研究阶段至首批居民入住需时最少15 年

市区重建：✗    重建在经济考虑上不可行：大部分具高重建价值的用地已在过去数十年重建，老旧楼宇因重建而增加的地积比率越趋减少✗    住户由迁徙至新单位落成需时五至六年，带来额外房屋需要✗    业权分散和楼市炽热，增加收购成本✗    与受影响人士寻求共识， 是一个高度政治化过程， 需时甚久

12. 郊野公园边陲地带

大榄及水泉澳的土地：约40公顷估计可建单位：7,500伙

✓释出0.1%的郊野公园范围便可增加40 多公顷的可发展土地，估计可提供约7,500 个单位✗    未有准确资料，确定是否所有郊野公园范围都有同样的生态价值✗    规划及土地开发过程至少10年✗    会遭环保人士严厉批评

13. 岩洞及地下空间

面积：约4,500公顷

岩洞：✓提供空间容纳公共或私营机构设施，以腾出土地作房屋或其他用途✓容纳需要稳定、安全地下环境的设施，如档案馆、货仓和数据中心✓不适合住宅用途，故可用于容纳一些较难找到合适地面土地的设施，例如维修站、污水处理厂和灵灰安置所✗    成本高昂，每平方米地面积造价成本可能是所有土地选项中最昂贵✗    构想至实现可能需时10至15年

地下空间：✓在缺乏地面空间的地方（如旧区）提供有盖的公共空间✗    需要面对消防、土地业权等技术问题✗    装备及结构往往涉及高昂的运作及维修保养成本

概念性方案

14. 填平船湾淡水湖

面积：1,215公顷估计可建单位：30万伙

✗    全港水塘总储存量会大幅减少约40%，削减供水应变能力✗    其他水塘将需要取替船湾淡水湖，作为缓冲式或暂存东江水的运作功能，须兴建额外的水务基础设施✗    船湾淡水湖范围内或周边地区有三个具考古价值地点，发展将会令这些地点及重要生境受到影响✗    往返市区，可能会成为交通樽颈和出现挤塞情况，兴建铁路专线或涉高昂的建造成本✗    整个船湾新市镇发展过程需时20年或以上

15. 重置葵青货柜码头 / 货柜码头上盖建屋

面积：约379公顷估计可建单位：5.2万至10.3万伙✓码头范围外约100公顷港口后勤用地以短期租约形式出租，收回只需按租约所订期限向营运商发出通知，毋须赔偿✗    上盖发展所涉及的技术要求非常复杂，成本及难度极高✗    上盖发展极有可能妨碍现有码头运作✗    279公顷用地为私人土地，收回前须先与土地业权人就方案达成共识✗    假如将后勤用地独立分开发展作其他用途，将对码头运作造成极大影响，因而削弱港口竞争力，料遭业界反对

16. 乡村式发展用地

面积：933公顷估计可建单位：12.8万至25.5万伙

✗    个别较完整地块亦受限于地形、地区及基建限制等，对增加土地供应未必有太大帮助✗    削减“乡村式发展”地带的数目或面积，将引发是否需要相若数量的土地搬迁或安置，导致土地供应互相抵销，沦为一场零和游戏✗    要进行大量收回及清理土地工作， 并将涉及赔偿及安置问题✗    需要时间解决可能会引发激烈辩论及争议✗    相当部分空置土地为小型屋宇间的空隙或通道、斜坡、或其他零碎或形状不规则地块

17. 运输基建上方发展

油麻地交汇处：10公顷估计可建单位：1,372至2,781伙✗    大型高架平台会影响周遭社区景观、通风，也会产生噪音及空气污染问题✗    产生额外交通流量✗    必要时下方道路或要全面封闭✗    高架平台处于宽阔主要干道上方，高架平台需要使用长跨距结构，建筑成本将会更高✗    须处理额外消防事宜✗    将产生物业拥有人的法定权益和业权问题，以及基础设施的管理和维修责任及义务问题

18. 收回电话机楼用地

面积：17.4公顷估计可建单位：2,407至4,763伙•    只有5幅占地较大，其中2幅位于市区•    49 幅用地将于2025年或之前租约期满，政府正检视及考虑有关用地的未来路向

资料来源：土地供应专责小组文件、《香港01》整理

上文节录自第108期《香港01》周报（2018年4月23日）《 “土地供应大辩论”揭幕　是时候重塑土地利益格局》。

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