【01观点】航运业走下坡　迁走葵青货柜码头　释放土地潜力

随着本港航运业日走下坡，包括葵青货柜码头在内的货运业用地该当何去何从，绝对正得深思，有智库建议将码头迁往长洲南的人工岛，政府应认真研究其可行性。
土地供应小组今日商讨重置葵青货柜码头，有媒体引述消息指，政府认为此举可为港口基建设施升级，虽然当中涉及资金、技术及业权问题，但亦未尝不值得研究。若此议落成，将释放位于市区的约380公顷码头暨后勤用地，有助纾缓建屋压力。
民间提议“货柜码头上盖建屋”绝非无的放矢，若政府能解决当中的技术问题，绝对是可行之策。

今年初，政府推出《香港2030+：跨越2030年的规划远景与策略》（《香港2030+》）咨询。《香港2030+》基本上承接过去《长远房屋策略》的推算，指未来需新增住户数目多100万个单位，再估计需要额外开发约1200公顷土地，主要发展新界北及兴建东大屿人工岛，建立“东大屿都会商业核心区”（CBD3），成为继中区湾仔尖沙咀、东九龙之后的第三个商业核心区。

善用既有资源　检视现行土地用途是否得宜

过去五年，梁振英政府一直强调香港土地开发缓慢，导致房屋供应严重不足，更指开发土地“粒粒皆辛苦”。数据反映土地供应不足导致楼价飙升，影响经济增长，而今年第一季按揭供款相对住户收入比例，进一步上升至66%，显著高于过去的长期平均数45%，脱离市民负担能力。㓥房和“蚊型”单位普及，面对“楼价高、租金贵、置业难、住得差”的老问题，香港的全球竞争力和宜居度不断下滑，市民的居住面积和生活水平亦拾级而下。

现时社会自置居所占整体家庭住户近半，有楼一族希望楼价继续上升；无壳蜗牛当然希望楼市回落可以“上车”自置居所，双方利益争持不下，亦衍生大量“地产寻租者”，影响社会稳定。香港土地发展并不是单单为了经济发展和对抗楼价，同样地可解决医疗、教育、公营资助房屋、商业活动的土地短缺问题。

然而这套计算，反映政府只着重开发新土地，未有再三检视现时土地运用是否得宜，如单位空置率计算有误，部分单位只作炒卖；政府预留新界丁屋土地逾900公顷；公共专业联盟亦曾调查棕土有逾800公顷，以及近400公顷的货柜码头和后勤土地效益每况愈下等，总数已超过政府推算需额外开发的土地，值得社会反思土地运用的效益。

航运业走下坡　宜审视货运业用地

《香港2030+》提出额外开发约1200公顷土地，以应付未来人口增长以及家庭单位数目拆细的情况，但《香港01》记者曾审视葵青货柜码头以及后勤土地的运用，发现货运物流业在渐走下坡。根据香港贸易发展局于6月撰写的《香港航运服务业概况》中指出：“2008年金融危机爆发后，全球的航运业急速逆转…在全球经济不景气之下，航运业出现供过于求的情况，船舶载货空间大增，远超货运需求的增长，导致过去5年运费严重受压，对全球航运业影响重大。”

随着近年大陆航运业急速发展及持续开放，香港在国际上的排名已跌至第六位，政府甚至已停止计划兴建十号货柜码头。有学者指邻近地区如深圳等城市放宽沿海运输权，对香港航运业会有影响。过去十年，香港的货柜吞吐量依赖转口货带动，大陆将逐步放宽沿海运输权限制，中资悬挂非五星国旗的货轮，可以从大陆自贸区的港口将货物转到大陆其他港口，削弱香港作为枢纽港的地位，严重打击业界发展，可能连十大港口的地位也不保。据海事处2017年的“港口及海事统计资料”显示，香港货运输送量已落后于上海、新加坡、深圳、宁波－舟山等城市，也将被釜山、广州、青岛等城市超越。香港连续五年呈跌势，2015年更曾下跌近一成，十年内可能跌出十大亦不足为奇。

自2008年金融海啸后，航运业复苏缓慢，运力严重过剩，运价因而大跌，去年全球第七大的韩国航运公司韩进海运，更因债台高筑最终宣告破产。在“供过于求”下，航运业纷纷加强并购重组，以扩大市场占有率，通过规模效应降低营运成本，加强竞争力。全国政协副主席、前特首董建华家族在上月初也宣布将出售营运货运业多年的东方海外予国企中远海运，全面收购价约为492亿元。身为国家领导人的董建华出售家族企业予国企，也许预感到本港货柜业再无发展前景，最终选择放弃祖业全身而退。中远海控收购东方海外后，将拥有逾400艘船和逾240万集装箱（TEU）的运力，只落后于马士基和地中海航运，跻身成为全球第三大货柜运输公司，成为航运界又一巨头。虽然东方海外声称出售纯属商业考虑，但可见当这间近五十年的香港老字号也认为香港货运业的相对优势已逐渐被大陆港口取代，香港国际大都会这个品牌又缺了一角。

本年4月初，团结香港基金曾发表公共政策倡议报告，建议政府可考虑在长洲南面建面积二千多公顷的人工岛，并把葵青货柜码头迁往该处运作，而腾空出来的土地则可作住宅用途发展，可对纾缓土地问题亦能起一定作用。现时葵涌货柜码头，连同周边支援货柜码头作业的物流用地及政府建议填海的青衣南，合共占地近1,000公顷，且位处市区，附近交通配套完善，可考虑将货柜码头搬迁至长洲南人工岛，并改作住宅发展。有学者亦建议应加强与珠三角经济区合作，并提升为专注电子商务物流的市场，减少劳动密集式的货运模式。相信通过转型，释放生产力与大量土地资源，作有利香港长远发展。

然而，运输及房屋局前局长张炳良教授在6月卸任前回复立法会议员提问时指出，香港将致力巩固国际海运中心的地位，提供更多港口后勤用地，不存在放弃香港港口的命题。张炳良指，贸易及物流产业是本港重要经济支柱之一，于2015年占本地生产总值逾22%，包括货运及仓库服务在内的3%。政府于2014年发表《香港港口发展策略2030研究》，建议葵青码头藉提供更多货柜堆场和趸船停泊位提升处理能力，以应付未来需求，从而保持竞争力。

维多利亚港水深港阔，造就本地货柜运输业的发展，八十至九十年代，香港是世界上最繁忙的港口，货柜输送量更多年位列全球之冠，然而近年面对周边地区的激烈竞争，香港的货柜吞吐量排名早已跌出三甲，且有每况愈下之势；而内地正逐步开放沿海运输权，外国货船不必经过香港就可直接在内地港口之间开展业务，再加上中欧铁路货运互联网发展迅速，铁路运输亦势成香港货柜航运业的强劲对手，葵青货柜码头现址因缺乏空间，难望作大规模的改革或升级，而当迁往面积较大的人工岛后，届时就有土地空间用以加强码头的硬体配套设施，从而提升处理货柜的装卸效率，挽回日渐下滑的竞争能力。

另一方面，土地价值往往反映在其用途之上。葵青货柜码头位于市区，周边交通网络早已发展完备，出入极之便利，是发展住宅乃至商贸物业的上佳地段。货柜码头迁址改作住宅发展，除可解决住屋问题外，亦能把宝贵的土地资源作更有价值的运用，此构思实在值得好好研究。

一般而言，货运业涵盖公路货运、拖头拖运和陸路运输中的行李或货物提存上落服务；船务代理及管理人、海外船公司驻港办事处、远洋和往来香港与珠江三角洲港口的货轮船东及货轮营运者、港内水上货运和水上货运辅助服务活动；亦包括航空运输（货运）和航空运输辅助服务活动，以及其他运输辅助活动。

货柜物流业若然退场，释放出来最宝贵的资源当数土地。根据政府2015年的《善用葵青区港口后勤用地的建议》文件，当中葵青区的货柜码头占地279公顷，码头外围及四周另有100公顷土地为港口后勤，约等于20个维园的面积。这对于严重欠缺可发展大块土地的香港而言，无疑是至宝。此外，本土研究社所做的调查发现，2015年计共有1192公顷棕土，当中有四分一为货柜场，面积达305公顷，与货柜码头的面积相若，当中大部分为通过向地政总署申请的短期租约，无疑成为新界棕土泛滥的元凶。如政府一并收回发展资助房屋，相信亦可提供大量资助房屋。

“货柜码头上盖建屋”　政府不妨研究

另一方面，早前工程师学会前会长周明权提出在“货柜码头上盖建屋”的建议，而建筑师事务所商会主席刘荣广更建议可保留货柜堆场运作，上盖加建平台建屋，以5倍地积比率计，可兴建14.4万个单位，以一伙3人计，可供43万人居住，足以消化公屋轮候册中的“一般申请”整条长龙。

然而，如考虑保留货柜码头的作业，需要处理相关的环境保护问题，当中包括：船只航行、装卸货柜和货柜车出入所带来的噪音问题；船只和车辆运作的空气污染问题（据现时环保署葵涌空气质素监测站录得的二氧化硫浓度长期较其他地区略高）；如以半空中平台的方式在货柜码头上盖兴建楼宇，之前的油污会否影响上盖物业的居民健康等。

“货柜码头上盖建屋”除可兴建住宅以进一步压抑楼价、纾缓年轻人置业困难外，更可将部分用地转作地区经济相关的服务业、零售业、资讯科技业等，有助该区发展新市镇模式的经济，也比拖延了十多年的启德用地的3.5-5倍地积比率可提供更多资助房屋单位。

总而言之，香港根本不乏土地，问题是政府能否顺应经济和社会环境转变，改变土地用途，以增加建屋用地。