【施政报告．观点】发展商囤积农地　政府应动用《收回土地条例》

特首林郑月娥早前在施政报告记者会中回应提问时指出，政府不会使用《收回土地条例》收地，以发展“港人首置上车盘”计划，因为条例涉及公权，容易引致争拗，甚至遭到司法覆核，因此做法不切实际。然而，《收回土地条例》内容清晰，而且有案例可循，绝对是政府应该使用的收地利器。大地产商囤积农地，“待善价而补”，一直妨碍政府解决住屋问题，政府必须怀着披荆斩棘的决心，与地产商周旋，勿忌惮运用这把尚方宝剑。

据2016年政府统计，全港共有5,100公顷农地，而四大地产商则拥有近千公顷的农地储备。按现行制度，发展商要在农地兴建私人住宅，须向城规会申请改变土地用途，并缴交由地政总署厘定的地价差额。然而，大发展商资本雄厚，无须急于发展农地，因此大可与政府讨价还价，若觉得价钱“过高”，便将计划拉倒；另一方面，政府的可建屋用地却是捉襟见肘，以致要为满足建屋需求而大感头痛。

为改变发展商和政府之间经常就补地价问题拉锯的局面，前特首梁振英在2014年推出了“补地价仲裁先导计划”，政府和土地业权人均可就补地价金额申请仲裁，让仲裁庭作出裁决。然而，截至2016年12月为止，地政总署曾发出18宗仲裁邀请，只有2个个案申请人接受邀请，余者皆选择采用传统模式与地政总署商讨补地价。由是观之，这个先导计划根本无助于加快建屋流程。更重要的是，即使流程加快，发展商也只会兴建低下阶层负担不起的贵价楼，无助解决严峻的住屋问题。

对于有人质疑政府何不动用《收回土地条例》，从囤积农地的发展商手中取回珍贵的土地，林郑月娥认为此举易起纷争，所以不切实际；然而，事实是否当真如此？现行的《收回土地条例》其实对政府非常有利，当中订明行政长官有权以“公共用途”为由，收回任何土地，土地拥有人可以就补偿金额与政府协商，甚至请求土地审裁处裁定补偿额，但不可以拒绝政府的收地命令。在2014年，政府便曾引用《收回土地条例》，收回5.6公顷位于屯门的土地，发展公共房屋和社区设施；2016年，政府也在北区收回1.5公顷土地，兴建安老院舍。换言之，《收回土地条例》并非动不得的条例，问题只在于政府敢不敢向大发展商索取土地。

此外，根据终审法院的案例，政府以《收回土地条例》收回农地的所须支出，并不高昂。观乎2003年的“地政总署署长诉Yin Shuen Enterprises Ltd及另一人”一案，终审法院指出，政府按《收回土地条例》与土地拥有人协议补偿时，不用考虑土地的发展潜力。例如假若政府要向发展商收回一批闲置农地，只须参照农地价值来订定补偿金额，而无须理会农地一旦变成住宅用地后所能带来的巨额利润。

若政府真的有意加快建屋流程、增加可建屋土地量，除了动用《收回土地条例》，还有不少措施可以考虑，例如征收闲置土地税，又或制订闲置土地发展年限，这些都是坊间提出过的建议。然而，政府有尚方宝剑却不用，民间的建议又置之不理，仿似生怕开罪发展商，凡此种种，大众都看在眼里。施政报告声称要“一起同行、拥抱希望、分享快乐”，但这不能只是口号，而必须让市民真切看到政府处理土地问题的决心。