卖地不像你预期

发展局局长宁汉豪公布本财政年度第三季（10月至12月）卖地计划，将招标出售出售一幅位于大围美田路的住宅用地，预计可提供约360个单位。

政府在第一财季（6月）推出沙田小沥源源顺围住宅用地，预计可提供约280伙；第二财季（9月）推出沙田围路与小沥源路交界用地，预计涉及570个单位。即使后者成功批出，再加上今个财季、预计可提供约360伙的大围美田路用地，首三季卖地供应亦只得1210伙，相当于原本预测全年卖地5690个单位的21%。换言之若要达到原本预测，最后一季（明年1月至3月）将要追赶八成、逾4千伙单位用地。是否可行，大家心中有数。

当然，私人住宅的供应来源不只政府卖地，另外还有一铁一局、私人发展和重建等项目。事实上，政府预测今个财政年度的15150伙土地供应之中，政府卖地只占约三分之一。例如去年零入标的港铁东涌东站第一期项目，今季打算分拆重推，预计提供大约600个单位。惟即使将所有来源一并计算，首三个财季的土地供应预计只可以提供6470个单位，占13200伙年度供应目标不足五成（49%）。

局长宁汉豪提醒我们，过去四个财政年度私人住宅土地供应预计可提供63670伙，高于51600个单位（每年12900伙）的目标。姑勿论《长远房屋策略》去年已将年度目标由12900个提升至13200个单位，更重要的是政府近年的卖地计划严重错估市场环境，预测跟实际供应落差很大。例如去年曾预计年度供应20550个单位的土地，当中包括9120伙来自政府卖地，惟后来分别只得14000个单位和1890伙，相当于原本预测的68%和21%。来到今年，首三财季只及预测的四成、目标的五成，无怪乎局长也明言最终可能不达标。

局长强调土地供应充足，只是因应市场审时度势，主导权仍然在政府手中。但如果政府手握主导权，为什么会住宅卖地会流标？为什么原本预期推出的八幅住宅用地，三个财季过去只推出了两幅，滚存下来的赤柱环角道、启德第4B区5号地盘、西贡打鼓岭清水湾道、大屿山⾧沙海沙径、东涌第106A区、屯门第48区青山公路扫管笏段六幅土地，全部没有下文？所谓的审时度势，反映了政府手握的只是主动权，而不是主导权。当发展商因为各种原因而不卖帐的时候，发展局只能不推售土地。

一铁一局、私人发展和重建项目看似能补充住宅供应，但正如局长所说，至今地价收入只得27亿元。扣除小沥源源顺围住宅用地的6.2亿收入后，亦即是私人发展和重建项目的补地价不到21亿。毫无疑问，这是因为高息环境限制了发展商的胃纳，但这同时说明了土地发展存在不明朗因素，私楼供应非常受私人发展商所影响，甚至由其主导。高息环境一方面不利发展商融资，另一方面加重按揭负担，打击市民置业意欲。在商言商，发展商可能会因应楼价趋跌而调整工程或推售进度。结果土地供应不等同房屋供应，即使过去几个年度的实际供应较目标为多，但与此同时货尾单位逼近2万伙。

单就数字而言，如果今个财政年度的土地供应只及预测七成，相当于可提供仅1万多个单位，比起《长远房屋策略》的1.32万伙少了一截。即使货尾单位随时可以推出市场，但住宅又不只是供应数量，还涉及城市规划、社区发展。所谓政府主导，理应包括从整体规划的角度出发，考虑哪些地方更适合发展，哪个社区适宜增加人口。相反，土地供应来源以私人发展和重建为主的话，政府如何宏观布局，建设宜居社区？房屋供应“提量”的努力有了成果后，“提质”的问题就待回答。