西九这笔帐如何算

政府星期三（7月17日）宣布批准西九文化区解除限制，将来可以出售第2区住宅发展项目，总楼面面积上限170,280平方米。文化体育及旅游局局长杨润雄表示西九自负盈亏的承诺不变，西九文化区管理局董事局主席唐英年声称不向政府拿钱，不与市民争资源。不注资也能解决财困，莫非世界上真有免费午餐？

首先必须说的是，政府为了西九文化区不只花了216亿。没错，正如杨局长所说，西九管理局在2008年获得政府注入216亿元一笔过拨款，以发展及营运西九文化区。然而，单是兴建综合地库，政府先后已批出合共235亿7,020万元，还未计综合地库以外的勘测和基建成本。这为西九管理局省下了巨大开支，成为资产物业或在以后产生经济利益。

再者，2016年拍板的“加强财务安排”以象征式地价向管理局批出总楼面面积366,620平方米的酒店／办公室／住宅用地发展权，令政府的收益将低于正常卖地所能收取的十足市值地价。再加上81,066平方米的酒店及办公室用地发展权，而且不收前期款项，即使在今次允许西九管理局卖地之前，政府付出和少收的银码早已远超216亿元。

这次政府再解除第2区住宅发展项目“只能以建造、营运及移交模式发展”的限制，允许西九管理局批标出售并保留全部收益，换言之政府现在不只是少收，而是不收卖地收益，将总楼面面积多达170,280平方米的住宅用地送给管理局。如果以每平方呎8,000元来计算，涉及地价高达147亿元。就算打个折扣，政府如此少了一百几十亿收入，为何还能声称并没有加重财政司司长的负担，没有拿了市民的钱？

当初通过“加强财务安排”，表示发展权涉及的地段优质，年期长的“建造、营运及移交”（BOT）协议具备商业吸引力，现在却说BOT模式不合时宜，市场反应不如预期；当初表示BOT模式能为西九管理局提供稳定的经常收入来源，现在却说所得收入偏低，不足以支付西九项目的营运赤字和资本开支；四年前推出ACE（艺术、商业、展览）项目时表示发展意向书阶段反应热烈，只是后来因为市场及经济前景不明朗才暂停招标工作，现在却说BOT模式对私人发展商的吸引力不大，流标也归咎于BOT模式。

那么当初主张BOT模式时所说，能够确保文化区设计和管理较整体和全面的好处呢？不是要避免西九发展项目因分层出现多重业权而引起的复杂问题和不明朗情况吗？

明明2016年已知道“西九发展时间延长、用地被用作高铁工地／施工范围而延迟移交”，然后才有象征式地价批出商住用地发展权的安排，现在却又当作是新因素般再提出来，归咎港铁延误了七年才交还地库，拖累了上盖商住项目而形成现时的资金链断裂。不过就连打风吹袭草地和树木也能成为财困原因，翻炒旧问题也不算过分了。

事实上，旧问题也可以是真原因，如果一直没有解决。八年前“加强财务安排”，当局已经知道低估了建筑成本的增幅（假设每年2%，实际为9%），高估了投资回报率（以为每年达6.1%，实际只得3.2%）。现在再嚷财困，原因竟然“熟口熟面”，商住项目无法实现原本假定的高投资回报，外围经济环境充满挑战，还有利率高企。一次错估可能是失手，两次误判就不会是巧合。

由216亿起步、2016年批地到现在放宽卖地，西九文化区的发展模式往往假设了香港的资产市场畅旺，卖地收益可观，发展商投标活跃，管理局可以地变钱、钱滚钱。无错，高铁站的确迟了还地，但如果艺术广场大楼项目前年能够一击即中、高价批出，如果ACE项目不用撤回，管理局能够袋下地价收入，现在的财务状况会否已经大为不同？那么问题就是目前企业成本高昂、写字楼过剩是周期现象，抑或是结构问题？如果香港的资产市场已属泡沫，资本杠杆不可持续，让西九管理局出售住宅用地，又怎可能从根本解决财政问题？难怪局长谦虚地说，现行的模式估计大约可以持续十年。十年后西九管理局会扭亏为盈，落成音乐剧院、大剧院、M+第二阶段，或是又嚷着要“切豆腐”，威胁博物馆要减少开放日数，社会心里的估计不能猜到。