片区开发卖地花

发展局局长宁汉豪近日指出，北部都会区有意采取片区开发模式以及卖地花，前者将平整土地及公用设施都交由发展商负责，后者指在政府平整土地之前提前推售。两者的好处显而易见，一个是减少政府支出，另一个是提早实现收入。

今年3月，宁汉豪已联同北部都会区统筹办事处主任丘卓恒前往深圳市罗湖区及坪山区考察，了解当地片区开发的经验。其后在4月立法会财务委员会一次会议上，宁汉豪又表示正积极探讨采用片区开发的模式，以改善现金流和加快建设，“是否能够透过投标形交出整幅用地，然后发展商缴付地价，为政府尽快兴建有关设施呢？”

这模式有助减轻政府前期的财政负担，亦可使片区的设计更为协调，并借助市场力量加快提供公共设施。

片区开发看似新概念，但类似做法过去并非没有。众所周知，沙田第一城在1979年就是由四大地产商（恒基、长实、新鸿基、新世界）以2千万元投得，代价是要替政府移平两座山丘填海，并将七成地皮交给政府发展公屋和社区设施。在1982年，港英政府又与巍城公司及其天水围公司签订协议，购入天水围488公顷土地，南部中的38.8公顷以8亿元批予天水围公司发展私楼和作商业用途，其余130.2公顷土地由政府兴建公屋及居屋。

这两次公私营合作，皆正值港英政府财政紧张之际。沙田第一城作为成功案例，为库房省下一大笔填海开支，惟仅2千万元之地价相当于卖地收入少了一大截。而其所在之沙田第14区占地不足60公顷，与天水围南部所涉及的169公顷亦难以相提并论。后者在协议中规定，政府130.2公顷土地中的邻里商铺不得导致天水围公司38.8公顷土地的商业设施在商业上不可行（not commercially viable），结果连兴建公营街市亦面对困难，限制了居民的生活选择及消费权益，有份种下所谓悲情城市之祸根。

如今之片区开发，局长强调主导权在政府手中，包括由政府规划房屋、社区设施、休憩用地等，发展商只是负责出资兴建。按照官方的如意算盘，这样能够省下平整土地、兴建基础设施的成本，但先不说地价折让令库房收入减少，政府只是提前兑现而不会增加收益，卖地条款如果限制太多，发展商亦未必积极投标。去年荃湾油柑头首置盘流标，以及旺角洗衣街商业用低价卖出，外界便认为与兴建社区设施的卖地条款有关。政府为了及早将土地变现，当然还有卖地花一途，但地产商在商而商，要为未能兑现的土地提早付钞，他们不会不压价。

这样说，并非指北部都会区的土地不可以低价批出，问题在于政府是否有此预算。如果发展商投标并不踊跃，或者出价过低，他们届时是否放弃片区开发，走回政府主导的发展模式，由政府收回及平整土地？如此一来必然更耗费时间。片区若有幸成功批出，地价在打折扣后亦可能所得无几，结果库房虽然可以提早进帐，惟数额今非昔比，公共财政是否已为此做好准备？北部都会区督导委员会去年4月第二次会议后至今未见下文，现在是否时候举行会议？

局长放风公私营房屋可能由七三比改为五五比，相信有助吸引发展商进场。美其名是配合北部都会区的创科发展，但为什么创科人才必须住在私楼，却是未曾交代的前设。目前资助房屋的入息限额固然是限制，但这正好反映要求太严，能照顾的人口太少。如果新发展区不适合七三比，旧区重建又不宜七三比，到底香港哪里还可以七三比？抑或公营房屋原来已不容于这个城市，我们都只得参与要么挨贵租、要么供贵楼的游戏？想乎此，对于官员一个接一个批评年轻人不应该轮候公屋，似乎就不应该感到意外。